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Die neue Grundsteuer 2025
Mit der Grundsteuerreform 2025 tritt eine der größten steuerlichen Umstellungen der letzten Jahrzehnte in Kraft. Die Reform wurde notwendig, da die bisherige Berechnung der Grundsteuer vom Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig eingestuft wurde. Städte und Gemeinden versenden meist ab 2025 die finalen Grundsteuerbescheide, die den Steuerpflichtigen verbindlich die Höhe ihrer künftigen Grundsteuer mittei Bundesmodell ab:len.
Während Eigentümer die Grundsteuer direkt zahlen müssen, sind auch Mieter betroffen, da Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung umlegen dürfen. Eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen ist jedoch erst nach der nächsten Abrechnung möglich.
Wichtige Termine:
- Versand der Bescheide: Meist im Januar 2025, in einigen Regionen später, z. B. in Hamburg im März 2025. Nur in Berlin hat der Verand am 14. Oktober 2024 begonnen.
- Erste Quartalszahlung: 15. Februar 2025 (basierend auf den neuen Bescheiden).
Prüfung des Grundsteuerbescheids
Der Grundsteuerbescheid enthält drei zentrale Werte, die sorgfältig geprüft werden sollten:
- Grundsteuermessbetrag: Überprüfung, ob dieser Wert mit dem zuvor erhaltenen Bescheid übereinstimmt.
- Hebesatz: Kontrolle, ob der von der Kommune festgelegte Hebesatz korrekt ist. Dieser kann online oder bei der Gemeindeverwaltung nachgeschlagen werden.
- Berechnung der Grundsteuer: Überprüfung der Berechnung mit der Formel:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = Grundsteuer.
Fehler sollten umgehend beanstandet werden. Ein Widerspruch ist innerhalb eines Monats möglich, jedoch nur dann kostenlos, wenn er erfolgreich ist. Andernfalls können Gebühren anfallen, deren Höhe bei der Kommune erfragt werden sollte.
Widerspruch und Einspruch: Rechte und Pflichten
Ein wesentlicher Unterschied bei der Anfechtung von Bescheiden im Zusammenhang mit der Grundsteuer liegt zwischen Einspruch und Widerspruch. Die Unterscheidung ist wichtig, da sie sich auf unterschiedliche Bescheide bezieht und rechtliche Konsequenzen hat.
Einspruch: Für die ersten Bescheide vom Finanzamt
Der Einspruch bezieht sich auf die ersten Bescheide, die vom Finanzamt versendet wurden:
- Bescheid über den Grundsteuerwert (oder Äquivalenzbeträge in Bayern, Hamburg und Niedersachsen).
- Bescheid über den Grundsteuermessbetrag.
Diese Bescheide dienen als Grundlage für die endgültige Grundsteuerberechnung. Gegen diese Bescheide konnte Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden, wenn fehlerhafte Angaben zu Grundstücksgröße, Nutzung oder der Berechnung vorliegen.
Merkmale des Einspruchs:
- Kostenlos, unabhängig vom Ergebnis.
- Muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids schriftlich erfolgen.
- Eine Begründung kann nachgereicht werden, falls die Frist knapp wird.
- Erfolgt keine Korrektur durch das Finanzamt, bleibt nur die Klage vor dem Finanzgericht.
Ist die Einspruchsfrist abgelaufen, sind die Bescheide bestandskräftig und können nicht mehr angefochten werden.
Widerspruch: Für den finalen Grundsteuerbescheid der Gemeinde
Der Widerspruch richtet sich gegen den endgültigen Grundsteuerbescheid, der von der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung versendet wird. Dieser Bescheid enthält folgende drei zentrale Werte:
- Grundsteuermessbetrag.
- Hebesatz der Kommune.
- Zu zahlende Grundsteuer.
Ein Widerspruch ist nur dann sinnvoll, wenn ein Fehler bei der Berechnung dieser Werte vorliegt, etwa durch:
- Falsche Multiplikation des Hebesatzes mit dem Messbetrag.
- Verwendung eines falschen Hebesatzes.
Merkmale des Widerspruchs:
- Kann nur bei der Gemeinde oder Stadtverwaltung eingelegt werden.
- Muss ebenfalls innerhalb eines Monats schriftlich erfolgen.
- Nicht automatisch kostenlos: Gebühren fallen an, wenn der Widerspruch abgelehnt wird.
- Erfolgreicher Widerspruch ist kostenlos.
Achtung: Der Grundsteuerbescheid kann nicht mehr erfolgreich angefochten werden, wenn die vorherigen Bescheide zum Grundsteuerwert oder Messbetrag bereits bestandskräftig sind.
Bundesländerspezifische Regelungen bei der Grundsteuerberechnung
Die Bundesländer haben unterschiedliche Modelle für die Berechnung der Grundsteuer.
- Elf Länder nutzen das Bundesmodell:
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen orientieren sich am einheitlichen Bundesmodell. Grundlage ist der Grundsteuerwert, der mit einer Steuermesszahl multipliziert wird. Für Wohngrundstücke beträgt diese 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,34 Promille. - Fünf Länder nutzen eigene Modelle:
Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg weichen vom Bundesmodell ab:- Bayern und Hamburg: Setzen auf Äquivalenzbeträge für Grundstücke und Gebäude.
- Hessen und Niedersachsen: Arbeiten mit Flächenmodellen, ergänzt durch Lage-Faktoren.
- Baden-Württemberg: Verwendet ein modifiziertes Modell mit stark vereinfachten Berechnungen.
Hebesätze variieren ebenfalls stark zwischen den Bundesländern. In Berlin sinkt der Hebesatz ab 2025 auf 470 Prozent, während er in Hamburg auf 975 Prozent steigt.
Schlüsselbegriffe zur Grundsteuer einfach erklärt
- Grundsteuermessbetrag: Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, abhängig vom Grundsteuerwert und der Steuermesszahl.
- Hebesatz: Faktor, der von den Kommunen individuell festgelegt wird.
- Äquivalenzbeträge: In Bayern, Hamburg und Niedersachsen genutzte Werte zur separaten Bewertung von Grundstücken und Gebäuden.
- Bodenrichtwert: Maß für den durchschnittlichen Wert von Grund und Boden in einer bestimmten Region.
Vorgehen bei einem zu hohen Grundsteuerwert
Falls der Grundsteuerwert zu hoch erscheint, kann ein Korrekturverfahren eingeleitet werden. Voraussetzung ist, dass der Verkehrswert mindestens 40 Prozent unter dem festgesetzten Grundsteuerwert liegt.
Nachweismöglichkeiten:
- Kaufpreis: Der Vergleich des Kaufpreises aus den Jahren 2021 oder 2022 mit dem Grundsteuerwert kann als Nachweis dienen.
- Gutachten: Ein Sachverständigengutachten kann den Verkehrswert belegen, ist jedoch kostenintensiv (ab ca. 1.000 Euro).
Hintergrund und aktuelle Entwicklungen der Grundsteuerreform
Die Grundsteuerreform wurde notwendig, da die alte Berechnungsmethode als verfassungswidrig eingestuft wurde. Ziel der Reform ist es, eine gerechtere Besteuerung von rund 35 Millionen Grundstücken zu ermöglichen.
Während elf Länder das Bundesmodell nutzen, haben fünf Länder eigene Berechnungsmodelle entwickelt. Die Reform bringt eine Neuermittlung der Grundstückswerte mit sich, wobei höhere Werte durch geringere Steuermesszahlen ausgeglichen werden sollen.
Ausblick: Relevanz der Grundsteuerreform für 2025
Die Reform wird sowohl für Eigentümer als auch für Mieter Auswirkungen haben. In vielen Regionen wird die Steuerlast steigen, abhängig von den lokalen Hebesätzen und Bewertungsmodellen.
Langfristig könnte die Grundsteuerreform zu weiteren Anpassungen führen, insbesondere bei den Modellen einzelner Bundesländer. Die Grundsteuer bleibt eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen und wird eine bedeutende Rolle in der öffentlichen Finanzierung spielen.