Wie ursprüngliche Baupläne und Fertigstellungszusagen systematisch untergraben wurden
Eigentlich schien beim Steglitzer Kreisel lange alles klar geregelt.
Käufer investierten Hunderttausende Euro – teils sogar Millionenbeträge – in Eigentumswohnungen eines der bekanntesten Hochhausprojekte Berlins.
Grundlage ihrer Entscheidung waren nicht nur notariell beurkundete Kaufverträge, sondern auch konkrete Baupläne, Fertigstellungsprognosen und fortlaufende Informationen über den Projektfortschritt.
Über Jahre hinweg entstand dadurch ein klarer Eindruck:
Das Projekt wird gebaut – vielleicht verzögert, aber grundsätzlich wie geplant umgesetzt.
Doch blickt man heute auf die Chronologie, entsteht ein anderes Bild.
Denn während Käufer ursprünglich mit konkreten Zeitplänen, sichtbaren Baufortschritten und verbindlich wirkenden Fertigstellungszusagen rechnen konnten, folgten später Baustopp, Nachträge, jahrelange Verzögerungen – und schließlich sogar öffentliche Aussagen, wonach womöglich gar keine Wohnungen mehr entstehen könnten.
Besonders bemerkenswert erscheint dabei:
Mehrere Gerichte verpflichteten die Adler Group später ausdrücklich dazu, die ursprünglichen Bau- und Vertragszusagen einzuhalten – faktisch also genau jene Projektstruktur umzusetzen, die Jahre zuvor verkauft worden war. Trotzdem blieb eine Umsetzung bis heute aus.
Gerade daraus ergibt sich eine zentrale Frage:
Wie kann ein Projekt, das ursprünglich bis 2021 fertiggestellt sein sollte, trotz konkreter Baupläne, aktiver Käuferkommunikation, rechtskräftiger Gerichtsentscheidungen und gerichtlicher Zwangsmaßnahmen Jahre später faktisch weiterhin stillstehen?
2018: Ein Projekt mit konkretem Zeitplan
Als Käufer im Jahr 2018 ihre Wohnungen im Hochhaus des damaligen Projekts ÜBerlin erwarben, existierten nicht nur Hochglanzbroschüren oder allgemeine Zukunftsvisionen.
Vielmehr lagen bereits konkrete Bau- und Fertigstellungspläne vor.
Eine offizielle Terminplanung der damaligen Projektentwicklerin CG Gruppe vom 27. August 2018 dokumentierte einen detaillierten Bauablauf – inklusive konkreter Zeitachsen für Rohbau, Fassadenarbeiten, Innenausbau und Fertigstellung.
Die Planung sah unter anderem vor:
- Rohbaufertigstellung: November 2019
- Fenster- und Fassadenarbeiten: Oktober 2020
- Bezugsfertigkeit: 3. Quartal 2021
- Vollständige Fertigstellung: 4. Quartal 2021
Die ursprüngliche Terminplanung können Sie hier einsehen: Ursprüngliche-Terminplanung-Steglitzer-Kreisel-vom-27.08.2018.pdf
Damit entstand aus Sicht der Käufer ein klarer Eindruck:
Das Projekt war nicht bloß angekündigt – es befand sich bereits in einer konkret durchgeplanten Umsetzungsphase.
Selbstverständlich enthielt die Planung den Hinweis, dass sich Termine abhängig vom Baufortschritt verändern könnten.
Doch rückblickend erscheint vor allem ein anderer Punkt entscheidend:
Es existierte ein konkreter, fortgeschriebener Zeitplan, der gegenüber Käufern aktiv kommuniziert wurde – und der eine vollständige Fertigstellung bereits bis Ende 2021 vorsah.
Gerade vor diesem Hintergrund erscheint die spätere Entwicklung besonders erklärungsbedürftig.
2019: „Rohbauarbeiten haben bereits begonnen“
Noch konkreter wurden die Informationen nur wenige Monate später.
Am 11. Februar 2019 erhielten Käufer eine offizielle Projektinformation der CG Gruppe.
Darin wurde ein Projekt kommuniziert, das sich nach außen sichtbar bereits in aktiver Umsetzung befand.
Wörtlich hieß es:
„Der Rückbau der Bestandsfassade ist in vollem Gange.“
Zugleich wurde erklärt:
„Auch die Rohbauarbeiten haben bereits begonnen.“
Weiter hieß es:
„Im 13. Stock werden zwei Musterwohnungen gestaltet.“
Und auch zum Parkhaus wurde ein konkreter Zeitplan genannt:
„Der Baubeginn für das Parkhaus ist für das zweite Quartal 2019 geplant.“
Die E-Mail der CG Gruppe können Sie hier einsehen: E-Mail-CG-Gruppe-Baufortschritt vom 11.02.2019.pdf
Für Käufer dürfte diese Kommunikation eine klare Botschaft vermittelt haben:
Das Projekt wird gebaut – sichtbar, konkret und offenbar nach Plan.
Die Kommunikation beschränkte sich dabei nicht auf allgemeine Absichtserklärungen oder langfristige Perspektiven.
Vielmehr entstand der Eindruck eines bereits laufenden Großprojekts, bei dem Rückbau, Rohbauarbeiten, Musterwohnungen und Parkhausbau Schritt für Schritt umgesetzt würden.
Gerade dieser Punkt erscheint rückblickend besonders relevant.
Denn Käufer investierten damit nicht in eine bloße Projektidee – sondern in ein Vorhaben, das nach außen bereits sichtbar in Umsetzung schien.
Umso bemerkenswerter erscheint die spätere Entwicklung.
Denn nur wenige Jahre später folgten Baustopp, Nachträge und neue Erklärungen – obwohl Gerichte später zugleich feststellten, dass die ursprünglichen vertraglichen Verpflichtungen weiterhin bestehen und die Umsetzung grundsätzlich möglich bleibt.
Der Bruch: Baustopp, Eigentümerwechsel – und neue Spielregeln
Doch genau an diesem Punkt beginnt sich die Geschichte des Projekts grundlegend zu verändern.
Denn während Käufer weiterhin von einem laufenden Bauprojekt ausgehen konnten, veränderten sich im Hintergrund die Eigentümerstrukturen – und offenbar auch die Dynamik des Projekts selbst.
Aus der ursprünglichen CG Gruppe wurde zunächst Consus Real Estate, später übernahm die Adler Group die Projektgesellschaft.
Gerade dieser Übergang erscheint rückblickend besonders relevant.
Denn während nach außen weiterhin der Eindruck eines fortschreitenden Bauprojekts vermittelt wurde, begann sich die tatsächliche Situation am Steglitzer Kreisel offenbar zunehmend zu verändern.
Nach Wahrnehmung zahlreicher Beteiligter kam der sichtbare Baustellenbetrieb bereits ab 2020 faktisch weitgehend zum Erliegen.
Damit entstand zunehmend ein Kontrast zwischen öffentlicher Kommunikation und der Situation vor Ort.
Denn trotz sichtbar ausbleibender Baufortschritte blieb die zentrale Botschaft zunächst weitgehend unverändert:
Das Projekt werde fortgeführt – lediglich mit neuen Zeitplänen.
Gerade hier beginnt rückblickend eine Entwicklung, die später erhebliche Fragen aufwerfen sollte.
Denn aus einem ursprünglich konkret terminierten Bauprojekt wurde zunehmend ein Vorhaben, dessen Zukunft sich von Jahr zu Jahr neu zu verändern schien.
2020: Neue Eigentümer – aber angeblich keine Auswirkungen
Noch im Jahr 2020 wurde öffentlich der Eindruck vermittelt, die Veränderungen rund um Consus Real Estate und später die Adler Group hätten keine wesentlichen Auswirkungen auf das Projekt.
Gegenüber dem Tagesspiegel hieß es am 29. Juni 2020:
„Eine angekündigte Änderung der Mehrheitsverhältnisse […] hat keine Auswirkungen auf das Bauvorhaben am Steglitzer Kreisel. Das Projekt bleibt unbeeinflusst.“
Die Botschaft war eindeutig:
Trotz Eigentümerwechsel sollte sich am Bauprojekt selbst nichts ändern.
Gerade rückblickend erscheint diese Aussage relevant.
Denn während öffentlich weiterhin Kontinuität vermittelt wurde, entstand bei zahlreichen Beteiligten zunehmend der Eindruck, dass sich der tatsächliche Projektfortschritt erheblich verlangsamte oder bereits weitgehend zum Stillstand gekommen war.
Wie sich die öffentlichen Aussagen der Adler Group in den Folgejahren weiter veränderten, wird in diesem Beitrag ausführlich dargestellt: https://www.profinance.de/steglitzer-kreisel-rechtsstreit-adler-group-vs-andre-gaufer/blog/steglitzer-kreisel-5-jahre-zusagen-rueckzieher-und-neue-widersprueche-der-adler-group/
Entscheidend erscheint an dieser Stelle jedoch ein anderer Punkt:
Trotz weiterhin kommunizierter Fortsetzungsperspektiven entfernte sich die tatsächliche Entwicklung am Steglitzer Kreisel offenbar zunehmend von den ursprünglich angekündigten Bauabläufen.
2020: Der Investor Call – neue Perspektiven trotz ausbleibender Baufortschritte?
Noch interessanter erscheint eine weitere Entwicklung aus demselben Jahr.
Am 5. November 2020 präsentierte Consus Real Estate im Rahmen eines digitalen Investor Calls weiterhin konkrete Entwicklungs- und Fertigungsperspektiven für den Steglitzer Kreisel.
Nach den vorliegenden Unterlagen wurden dort unter anderem:
- Bauabschnitte dargestellt,
- Entwicklungspläne visualisiert,
- Terminziele kommuniziert
- und das Projekt weiterhin als werthaltiger Bestandteil des Portfolios präsentiert.
Mit anderen Worten:
Während der sichtbare Baustellenfortschritt nach Wahrnehmung zahlreicher Beteiligter bereits erheblich nachgelassen hatte, entstand gegenüber Investoren weiterhin der Eindruck eines strukturiert fortgeführten Projekts.
Gerade dieser Kontrast erscheint rückblickend bemerkenswert.
Denn wie belastbar waren neue Entwicklungs- und Fertigstellungsperspektiven – wenn der sichtbare Baufortschritt zugleich zunehmend ausblieb?
Und noch grundsätzlicher:
Wie passten neue Zeitpläne zu einem Projekt, dessen ursprünglich kommunizierte Umsetzung bereits zunehmend ins Stocken geraten war?
Statt Umsetzung: Nachträge mit Nachteilen für Käufer
Parallel dazu begann sich auch die Kommunikation gegenüber Käufern zu verändern.
An die Stelle konkreter Baufortschritte traten zunehmend Nachträge, die erhebliche Änderungen der ursprünglich vereinbarten Leistungen vorsahen.
Nach den vorliegenden Unterlagen sollten Käufer unter anderem Einschränkungen akzeptieren, die wirtschaftliche Nachteile bedeuteten – darunter Änderungen an Projektbestandteilen sowie Verschiebungen und Reduzierungen ursprünglich zugesicherter Leistungen.
Aus Sicht zahlreicher Käufer entstand dadurch ein irritierendes Bild:
Während ursprünglich ein konkret geplantes Bauprojekt verkauft worden war, sollten nun wesentliche Bestandteile nachträglich verändert werden – obwohl die Umsetzung zuvor als planmäßig dargestellt worden war.
Hinzu kam ein weiterer Punkt, der aus Sicht betroffener Käufer erheblichen Druck erzeugte:
Wer die Nachträge nicht akzeptierte, erhielt häufig keine vertragsgemäße Eigentumssicherung durch Eintragung der Auflassungsvormerkung.
Gerade diese Vormerkung dient eigentlich dazu, Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch abzusichern und spätere Verfügungen oder Belastungen zu verhindern.
Im Fall des Steglitzer Kreisels blieb diese Sicherung bei zahlreichen Käufern jedoch über Jahre aus.
Im Fall von André Gaufer verwies der Notar später unter anderem auf eine angeblich erforderliche Identitätsklärung, nachdem der ursprünglich vereinbarte Miteigentumsanteil ohne Zustimmung des Käufers verändert worden war.
Zugleich wurde erklärt, eine Vormerkung für den Tiefgaragenstellplatz könne nicht beantragt werden, da die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung fehle.
Aus Sicht betroffener Käufer entstand dadurch ein erheblicher Druck:
Einerseits sollten Nachträge mit wirtschaftlichen Nachteilen akzeptiert werden – andererseits blieb die vertraglich vorgesehene Eigentumssicherung über Jahre hinweg aus.
Gerade daraus ergibt sich rückblickend eine zentrale Frage:
Warum wurden Käufer zu Änderungen gedrängt, wenn das Projekt nach außen weiterhin als grundsätzlich umsetzbar und fortführbar kommuniziert wurde – zugleich aber zentrale Schutzmechanismen ausblieben und Eigentumsrechte ungesichert blieben?
Die überraschende Wendung: Gerichte verpflichten Adler zur Umsetzung
Besonders bemerkenswert wurde die Entwicklung schließlich vor Gericht.
Denn während öffentlich immer neue Erklärungen, Zeitpläne oder spätere Unsicherheiten kommuniziert wurden, trafen Berliner Gerichte eine deutlich andere Bewertung.
Mit Urteil vom 26. Juli 2023 verpflichtete das Landgericht Berlin die Adler Group ausdrücklich dazu, den ursprünglichen Kaufvertrag zu erfüllen und die vereinbarte Leistung umzusetzen.
Zugleich verwarf das Gericht zentrale Einwände gegen die Vertragserfüllung und bewertete die behauptete Unmöglichkeit der Umsetzung ausdrücklich als nicht gegeben.
Mit anderen Worten:
Das Gericht ging weiterhin davon aus, dass die ursprünglich vereinbarte Projektstruktur grundsätzlich umgesetzt werden kann.
Noch deutlicher wurde später das Kammergericht Berlin.
Mit Beschluss vom 8. Februar 2024 stellte das Gericht klar:
Die Adler Group bleibt an die ursprüngliche Baubeschreibung gebunden.
Änderungen an Ausstattung, Projektbestandteilen oder Nutzung seien ohne Zustimmung der Käufer unzulässig.
Gerade dieser Punkt erscheint rückblickend besonders relevant.
Denn die Gerichte bestätigten damit nicht nur abstrakte Vertragspflichten.
Vielmehr verpflichteten sie die Adler Group faktisch dazu, genau jene Bau- und Projektstruktur umzusetzen, die Jahre zuvor verkauft, beworben und vertraglich vereinbart worden war.
Mit anderen Worten:
Während sich öffentliche Aussagen über Jahre veränderten, bestätigten Gerichte gleichzeitig die grundsätzliche Verbindlichkeit der ursprünglichen Planung.
2025: Gericht verpflichtet zum Bauen – umgesetzt wird trotzdem nicht
Doch genau an diesem Punkt nimmt der Fall eine weitere bemerkenswerte Wendung.
Denn obwohl mehrere Gerichte die Adler Group ausdrücklich zur Umsetzung der ursprünglichen Projektstruktur verpflichteten, blieb eine tatsächliche Umsetzung weiterhin aus.
Am 3. März 2025 verhängte das Landgericht Berlin schließlich sogar ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro gegen die zuständige Adler-Projektgesellschaft und drohte ersatzweise Zwangshaft gegen die Geschäftsführung an.
Hintergrund:
Die gerichtlichen Verpflichtungen wurden weiterhin nicht umgesetzt.
Doch auch danach änderte sich offenbar wenig.
Am 20. Mai 2025 bestätigte das Kammergericht Berlin die Zwangsvollstreckung und setzte sich erneut mit der ausbleibenden Umsetzung auseinander.
Nach den vorliegenden Unterlagen setzte sich das Gericht dabei unter anderem mit Untätigkeit, widersprüchlicher Argumentation sowie der weiterhin fehlenden Umsetzung gerichtlicher Vorgaben auseinander.
Mit anderen Worten:
Gerichte bestätigten nicht nur die grundsätzliche Umsetzbarkeit des Projekts – sie griffen inzwischen aktiv zur Zwangsvollstreckung, um die Umsetzung überhaupt durchzusetzen.
Gerade dadurch entsteht rückblickend ein bemerkenswerter Eindruck:
Ein Projekt, das ursprünglich mit konkreten Bauplänen, Fertigstellungsterminen und sichtbaren Baufortschritten verkauft wurde, musste Jahre später gerichtlich zur Umsetzung gezwungen werden – und blieb dennoch faktisch im Stillstand.
Oder anders formuliert:
Wie kann ein Projekt trotz rechtskräftiger Urteile, gerichtlicher Zwangsmaßnahmen und drohender Zwangshaft weiterhin weitgehend unverändert bleiben?
30. September 2025: Vielleicht entstehen am Ende gar keine Wohnungen?
Noch überraschender wurde die Entwicklung schließlich im Herbst 2025.
Im Verfahren vor dem Landgericht Berlin am 30. September 2025 erklärte die Adler Group, dass unklar sei, ob und in welcher Form das Bauprojekt überhaupt weitergeführt werde – bis hin zur Möglichkeit, dass die ursprünglich geplanten Wohnungen womöglich gar nicht entstehen.
Gerade vor dem Hintergrund der vorangegangenen Jahre erscheint diese Aussage bemerkenswert.
Denn zuvor waren:
- konkrete Fertigstellungstermine kommuniziert worden,
- Rohbauarbeiten und Musterwohnungen angekündigt worden,
- Investoren über Projektfortschritte informiert worden,
- und Gerichte hatten die Fortführung der ursprünglichen Projektstruktur ausdrücklich bestätigt.
Mit anderen Worten:
Ein Projekt, das ursprünglich bis Ende 2021 fertiggestellt sein sollte und dessen Umsetzung später sogar gerichtlich eingefordert wurde, stand plötzlich selbst in seiner ursprünglichen Nutzung infrage.
Und dennoch wurde nun öffentlich die Möglichkeit in den Raum gestellt, dass womöglich gar keine Wohnungen mehr entstehen könnten.
Gerade daraus ergibt sich eine zentrale Frage:
Wie passt eine jahrelange Kommunikation über Baufortschritt, Fertigstellung und Umsetzbarkeit zu einer späteren Aussage, wonach möglicherweise gar keine Wohnungen mehr entstehen – obwohl Gerichte die Umsetzung der ursprünglichen Projektstruktur zuvor ausdrücklich bestätigt hatten?
Fazit: Verkauft wurde ein Bauprojekt – geliefert wurde Stillstand
Selbstverständlich können sich wirtschaftliche Rahmenbedingungen verändern.
Gerade bei Großprojekten sind Verzögerungen, Finanzierungsschwierigkeiten oder neue Investoren keine Seltenheit.
Doch rund um den Steglitzer Kreisel geht es inzwischen um eine weitergehende Frage.
Denn hier stehen sich zwei Entwicklungen auffällig gegenüber:
- Auf der einen Seite ein Projekt mit konkreten Bauplänen, kommunizierten Fertigstellungsterminen, angekündigten Rohbauarbeiten und einer ursprünglich vorgesehenen Fertigstellung bis Ende 2021.
- Auf der anderen Seite jahrelanger Stillstand, Nachträge, gerichtliche Auseinandersetzungen, Zwangsvollstreckung – und schließlich sogar Zweifel daran, ob überhaupt Wohnungen entstehen.
Besonders bemerkenswert erscheint dabei:
Mehrere Gerichte verpflichteten die Adler Group ausdrücklich dazu, die ursprünglichen Bau- und Vertragszusagen einzuhalten – faktisch also genau jene Projektstruktur umzusetzen, die Jahre zuvor verkauft, beworben und vertraglich vereinbart worden war. Dennoch blieb eine tatsächliche Umsetzung bis heute aus.
Gerade daraus ergibt sich die eigentliche Kernfrage:
Wie kann ein Projekt, das ursprünglich bis Ende 2021 fertiggestellt sein sollte, trotz konkreter Baupläne, aktiver Käuferkommunikation, rechtskräftiger Gerichtsentscheidungen, Zwangsgeld und drohender Zwangshaft Jahre später faktisch weiterhin stillstehen?
Oder anders formuliert:
Handelt es sich um außergewöhnliche wirtschaftliche Schwierigkeiten – oder zeigt der Steglitzer Kreisel strukturelle Probleme beim Schutz von Käuferrechten, wenn selbst gerichtliche Entscheidungen über Jahre keine praktische Umsetzung bewirken?
Und vielleicht bleibt am Ende vor allem ein Eindruck:
Verkauft wurde ein Bauprojekt – geliefert wurde jahrelanger Stillstand.
FAQ: Die wichtigsten Fragen zu Bauplänen, Fertigstellungszusagen und Gerichtsentscheidungen beim Steglitzer Kreisel
Welche ursprünglichen Bau- und Fertigstellungspläne gab es für den Steglitzer Kreisel?
Bereits im Jahr 2018 existierte eine konkrete Terminplanung der damaligen CG Gruppe. Vorgesehen waren unter anderem eine Rohbaufertigstellung bis Ende 2019, Bezugsfertigkeit im dritten Quartal 2021 sowie die vollständige Fertigstellung bis Ende 2021.
Wurde der Baufortschritt gegenüber Käufern aktiv kommuniziert?
Ja. In einer offiziellen Käuferinformation vom 11. Februar 2019 wurde unter anderem erklärt, der Rückbau der Bestandsfassade sei in “vollem Gange”, die Rohbauarbeiten hätten bereits begonnen und im 13. Stock würden Musterwohnungen gestaltet.
Warum gerieten die ursprünglichen Baupläne später ins Wanken?
Nach Übernahme der Projektgesellschaft durch die spätere Adler Group kam es zu Baustopp, Nachträgen, Verzögerungen und veränderten Zeitplänen. Gleichzeitig wurde öffentlich über Jahre hinweg weiterhin der Eindruck vermittelt, das Projekt werde grundsätzlich fortgeführt.
Haben Gerichte die Adler Group zur Umsetzung verpflichtet?
Ja. Sowohl das Landgericht Berlin als auch später das Kammergericht Berlin stellten fest, dass die ursprünglichen vertraglichen Verpflichtungen grundsätzlich fortbestehen und umgesetzt werden müssen. Die Gerichte bestätigten damit die grundsätzliche Umsetzbarkeit der ursprünglich vereinbarten Projektstruktur.
Warum wurde gegen die Adler Group sogar ein Zwangsgeld verhängt?
Weil gerichtliche Verpflichtungen nach den vorliegenden Entscheidungen weiterhin nicht umgesetzt wurden. Das Landgericht Berlin verhängte deshalb im Jahr 2025 ein Zwangsgeld von 10.000 Euro und drohte ersatzweise Zwangshaft gegen die Geschäftsführung an.
Warum sorgte die Aussage aus dem Jahr 2025 für besondere Aufmerksamkeit?
Weil öffentlich plötzlich selbst infrage gestellt wurde, ob überhaupt Wohnungen entstehen – obwohl zuvor über Jahre hinweg Fertigstellungstermine, Baufortschritte und spätere gerichtliche Verpflichtungen zur Umsetzung bestanden hatten.
Was ist die eigentliche Kernfrage beim Steglitzer Kreisel?
Wie ein Projekt, das ursprünglich bis Ende 2021 fertiggestellt sein sollte, trotz konkreter Baupläne, aktiver Käuferkommunikation, rechtskräftiger Gerichtsentscheidungen und gerichtlicher Zwangsmaßnahmen Jahre später faktisch weiterhin stillstehen konnte.
