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Grundsteuer in Berlin steigt – Hintergründe, Rechenbeispiel & Handlungsempfehlung für Eigentümer
Die Grundsteuerreform bringt für viele Immobilienbesitzer in Berlin spürbare Mehrkosten. Besonders in zentralen Lagen und gut bewerteten Objekten steigen die Abgaben deutlich – ein Grund mehr, sich auch mit anderen Anlageformen zu beschäftigen, etwa über Fonds mit Sonderkonditionen bei PROfinance.
Das Grundsteuer-Reformgesetz: Hintergrund und Zielsetzung
Das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 bildet die gesetzliche Grundlage der aktuellen Neuberechnung. Auf Anweisung des Bundesverfassungsgerichts musste die veraltete Einheitsbewertung durch eine neue Regelung ersetzt werden. Die Reform sollte die über Jahrzehnte entstandenen Wertverzerrungen beseitigen, die durch die Verwendung veralteter Grundstückswerte – von 1935 in Ost- und 1964 in Westdeutschland – entstanden waren.
Hebesatz und „Aufkommensneutralität“ der neuen Grundsteuer
Berlin hat bereits im Sommer 2024 den Hebesatz für bebaute Grundstücke von 810 % auf 470 % gesenkt. Ziel der Anpassung war es, die Steuerlast im Durchschnitt nicht zu erhöhen, wie Finanzsenator Stefan Evers (CDU) versprach. Im Jahr 2023 nahm Berlin etwa 860 Millionen Euro an Grundsteuern ein. Ob die Steuerlast insgesamt gleich bleibt, wird im Jahr 2026 überprüft, wenn die Finanzverwaltung die eingenommenen Grundsteuern für 2025 bekanntgibt.
Was hat sich geändert? Die neue Grundsteuerberechnung im Überblick
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach dem reformierten Bundesmodell berechnet. Grundlage sind nicht mehr Einheitswerte, sondern aktuelle Grundstückswerte, die auf dem Bodenrichtwert, der Grundstücksgröße, der Art des Gebäudes sowie dem Mietwert basieren. In Berlin führt das – insbesondere in innerstädtischen Lagen – zu spürbaren Mehrbelastungen.
Grundsteuerwert: Beispielhafte Berechnung für Berlin
Zur Veranschaulichung ein vereinfachtes Beispiel:
- Wohnfläche: 120 m²
- Grundstücksgröße: 250 m²
- Bodenrichtwert: 2.000 €/m²
- Jahresmiete: 12 €/m² x 120 m² x 12 Monate = 17.280 €
Nach Anwendung des Bewertungsmodells ergibt sich ein deutlich höherer Grundsteuerwert als bisher. Durch den neuen Hebesatz der Stadt Berlin kann sich die Abgabe um mehrere Hundert Euro jährlich erhöhen.
Betroffene Eigentümergruppen
- Selbstnutzer: Höhere laufende Kosten, keine Umlage auf Mieter möglich
- Vermieter: Umlage auf Nebenkosten teilweise möglich, aber politisch umstritten
- Kapitalanleger: Sinkende Nettorenditen, vor allem bei Bestandsobjekten
Besonders stark betroffen sind Anleger, die in den letzten Jahren in hochpreisigen Lagen investiert haben. Hier treffen hohe Bodenwerte auf steigende Nebenkosten.
Langfristige Perspektive: Was Eigentümer tun können
Auch wenn die Reform gesetzlich festgelegt ist, sollten Eigentümer die Bescheide sorgfältig prüfen. Fehlerhafte Angaben oder Bewertungsgrundlagen können zu unrechtmäßigen Steuerforderungen führen. Der Widerspruch gegen den Bescheid muss binnen eines Monats erfolgen.
Für Kapitalanleger lohnt zudem die Überprüfung der gesamten Asset-Allokation: Immobilien bleiben ein wichtiger Bestandteil, doch mit flexiblen Anlageinstrumenten wie Fonds können Risiken besser gestreut werden – bei oft geringeren Nebenkosten.
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Fazit: Höhere Grundsteuer – neue Strategien gefragt
Die neue Grundsteuer stellt Eigentümer in Berlin vor finanzielle Herausforderungen. Wer langfristig denkt, sollte seine Anlagestrategie anpassen – und mit Fondsinvestments über PROfinance attraktive Alternativen prüfen.
Tipp: Immobilienrisiken mit Fondsinvestments ausgleichen
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FAQ – Häufige Fragen zur Grundsteuerreform
Wie kann ich den neuen Grundsteuerwert prüfen?
Sie erhalten einen Bescheid vom Finanzamt – diesen sollten Sie mit einem Steuerberater oder Experten gegenprüfen.
Kann ich als Vermieter die Grundsteuer umlegen?
Ja – grundsätzlich über die Nebenkosten, sofern mietvertraglich nicht ausgeschlossen. Politisch ist dies jedoch zunehmend umstritten.
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