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Lernen aus dem „Immo Tommy“-Fall: So gelingt ein sicherer Immobilienkauf
Der Immobilienkauf zählt zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben – und birgt erhebliche Risiken, wenn man nicht gut vorbereitet ist. Der „Immo Tommy“-Fall zeigt, wie mangelnde Transparenz, überhöhte Preise und problematische Finanzierungsmodelle Käufer in finanzielle Krisen stürzen können. Dieser Blogbeitrag erläutert die Fehler im „Immo Tommy“-Fall und bietet konkrete Tipps, wie man es besser machen kann.
Der „Immo Tommy“-Fall: Was schief lief
Das Versprechen von Rundum-sorglos-Investitionen: „Immo Tommy“, ein selbst ernannter „größter Immobilien-Influencer Europas“, versprach auf seiner Plattform sichere und einfache Immobilieninvestitionen. Alles sei „perfekt auf die persönliche Situation abgestimmt“ – von der Finanzierung über das Mietermanagement bis zur Vertragsabwicklung. Immobilien sollten sich „fast von selbst finanzieren“.
Die Realität: Überteuerte und mangelhafte Immobilien
- Überteuerte Preise: Viele der verkauften Objekte waren bis zu 50 % teurer als vergleichbare Immobilien in derselben Region.
- Versteckte Mängel: Oberflächliche Renovierungen kaschierten Schäden wie defekte Heizungen, undichte Fenster und mangelhafte Fassaden.
- Falsche Mietzusagen: Die versprochenen Mieteinnahmen stellten sich häufig als unrealistisch heraus. Einige Wohnungen waren nicht vermietbar, andere erzielten deutlich geringere Mieten als prognostiziert.
Riskante und intransparente Finanzierungsmodelle
- Kombinierte Bauspar- und Kreditverträge: Diese führen dazu, dass Käufer jahrelang nur Zinsen zahlen, während die Tilgung aufgeschoben wird. Viele Käufer bleiben langfristig verschuldet.
- Hohe Beratungsprovisionen: Ein erheblicher Teil des Kaufpreises floss in verdeckte Provisionen, die Käufern erst spät oder gar nicht offengelegt wurden.
Rechtliche Herausforderungen für Betroffene
Die Käufer kämpfen bis heute vor Gericht. Viele versuchen, gegen Vermittler, Verkäufer oder Banken vorzugehen. Doch rechtliche Hürden, wie Insolvenzrisiken der Vermittler oder komplizierte Nachweise, erschweren den Erfolg.
Wie Sie Fehler beim Immobilienkauf vermeiden
Der „Immo Tommy“-Fall verdeutlicht, wie wichtig eine gründliche Vorbereitung und professionelle Beratung beim Immobilienkauf sind. Mit diesen Tipps können Sie Risiken minimieren:
Gründliche Vorbereitung: Informationen sind der Schlüssel
Immobilientyp und Lage definieren
- Ziele klären: Ist die Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage gedacht? Welche Anforderungen haben Sie in den nächsten 10 bis 15 Jahren?
- Lage prüfen: Gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur beeinflussen den Immobilienwert entscheidend. Vermeiden Sie überteuerte Objekte in strukturschwachen Regionen.
Marktwert prüfen
- Preisvergleich: Recherchieren Sie vergleichbare Immobilien in der Region über Online-Portale und Marktberichte.
- Gutachten einholen: Ein unabhängiger Bausachverständiger kann versteckte Mängel aufdecken und den realistischen Wert der Immobilie ermitteln.
Finanzierungsfallen vermeiden
Kreditangebote vergleichen
- Mindestens drei Angebote: Holen Sie Angebote unterschiedlicher Banken ein und ziehen Sie einen unabhängigen Kreditvermittler hinzu.
- Langfristige Zinsbindung: Sichern Sie sich gegen Zinserhöhungen ab, indem Sie eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren wählen.
- Vermeiden Sie riskante Konstrukte: Reine Zinszahlungen ohne Tilgung können langfristig zu einer Schuldenfalle führen.
Eigenkapital einplanen
- Eigenkapital: Bringen Sie bei einer selbst genutzten Immobilie mindestens 20 % des Kaufpreises ein. Denken Sie auch an die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler (ca. 10 % des Kaufpreises).
Vertragsprüfung: Transparenz und Sicherheit
Vertragsentwurf frühzeitig prüfen
- Frist beachten: Der Kaufvertragsentwurf muss Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Lassen Sie ihn von einem spezialisierten Anwalt prüfen.
- Klauseln hinterfragen: Achten Sie auf verdeckte Provisionen, zusätzliche Zahlungen oder unklare Formulierungen.
Nebenabreden schriftlich festhalten
- Verbindlichkeit schaffen: Alle mündlichen Vereinbarungen wie Renovierungszuschüsse oder garantierte Mieten müssen im Vertrag festgehalten werden.
Notarielle Aufklärung einfordern
- Pflichten des Notars: Der Notar muss Sie über finanzielle und rechtliche Aspekte des Kaufs aufklären. Stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Informationen im Vertrag enthalten sind.
Übergabe und Verwaltung
Schlüsselübergabe dokumentieren
- Protokoll erstellen: Halten Sie den Zustand der Immobilie bei der Übergabe schriftlich fest und fertigen Sie Fotos von Mängeln an.
- Unterlagen überprüfen: Stellen Sie sicher, dass Sie alle relevanten Dokumente wie Baupläne, Wartungsverträge und Energieausweise erhalten.
Eigentümergemeinschaften prüfen
- Verwaltung klären: Informieren Sie sich, wer die Verwaltung der Immobilie übernimmt – extern oder durch die Eigentümergemeinschaft selbst.
- Instandhaltungsrücklagen: Prüfen Sie, ob ausreichend Rücklagen für zukünftige Reparaturen vorhanden sind.
Praktische Tipps für Kapitalanleger
Mieteinnahmen realistisch kalkulieren
- Mietspiegel prüfen: Verlassen Sie sich nicht allein auf Angaben des Verkäufers. Überprüfen Sie, ob die Mieten marktgerecht sind.
Rücklagen bilden
- Unvorhergesehene Kosten: Sorgen Sie für finanzielle Reserven, falls Renovierungen anfallen oder Mieter ausbleiben.
Steuerliche Aspekte berücksichtigen
- Abschreibungen nutzen: Lassen Sie sich steuerlich beraten, um Vorteile wie Gebäudeabschreibungen zu optimieren.
Fazit: Lernen Sie aus dem „Immo Tommy“-Fall
Der „Immo Tommy“-Fall zeigt, wie riskant ein unüberlegter Immobilienkauf sein kann. Mit einer sorgfältigen Vorbereitung, unabhängigen Gutachten und einer realistischen Finanzierungsplanung können Sie diese Risiken vermeiden. Denken Sie daran: Ein sicherer Immobilienkauf ist möglich – wenn Sie mit Bedacht handeln und die richtigen Experten hinzuziehen.
