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Steuervorteile sichern, Ausgaben absetzen – und langfristig clever mit Immobilienfonds ergänzen
Wer Immobilien vermietet, kann nicht nur regelmäßige Einnahmen erzielen, sondern auch steuerlich einiges herausholen. Abschreibungen, Werbungskosten und der richtige Umgang mit Modernisierungen machen oft den Unterschied. Für viele Anleger lohnt es sich zusätzlich, in Immobilienfonds zu investieren – besonders, wenn Verwaltung, Diversifikation und steuerliche Transparenz gefragt sind. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Vermietung steuerlich optimieren und welche Rolle ein gut strukturiertes Fondsdepot dabei spielen kann.
Was Vermieter steuerlich absetzen können
Zu den größten Vorteilen einer vermieteten Immobilie gehören die zahlreichen abzugsfähigen Werbungskosten, die direkt gegen die Mieteinnahmen gerechnet werden können. Werbungskosten umfassen alle Ausgaben, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen und die Steuerlast mindern. Typische Werbungskosten sind beispielsweise die Gebäudeabschreibung (AfA), die Zinsen und Finanzierungskosten für Kredite, die für die Immobilie aufgenommen wurden, sowie alle laufenden Betriebskosten (Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen etc.). Auch Renovierungsaufwendungen, Fahrtkosten zu Eigentümerversammlungen und die Gebühren für Steuerberater zählen zu den Werbungskosten.
- Abschreibungen (AfA) für Gebäude: meist 2 % jährlich bei Altbauten
- Finanzierungskosten wie Zinsen, Kontoführungsgebühren
- Instandhaltung und Modernisierung
- Werbungskosten: Maklergebühren, Inserate, Fahrtkosten
- Abschreibungen auf Ausstattung: z. B. Küche oder Möbel bei möblierten Wohnungen
Diese Aufwendungen senken Ihre steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung – je nach Situation sogar deutlich.
AfA – Abschreibungsmöglichkeiten richtig nutzen
Für vermietete Gebäude gelten lineare Abschreibungssätze – meist 2 % pro Jahr bei Altbauten (vor 1925: 2,5 %). Neubauten, die Sie vermieten, bieten mitunter zusätzliche Sonderabschreibungen, z. B. bei Baukosten oder energetischer Sanierung. Wichtig: Die Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Bodenwert.
Modernisierung & Erhaltungsaufwand clever abgrenzen
Modernisierungen mit sofortigem Werterhalt lassen sich direkt im Jahr der Investition absetzen. Wer jedoch umfassend saniert (z. B. Komplettbäder, Heizungsanlagen), muss prüfen, ob eine Aktivierung als Herstellungskosten erforderlich ist. Ein klar strukturierter Belegnachweis hilft Ihnen dabei – und dem Finanzamt.
Vermietung an Angehörige & Kurzzeitvermietung – das ist steuerlich wichtig
Die Vermietung an Angehörige kann steuerlich attraktiv sein – aber auch problematisch, wenn sie nicht professionell strukturiert ist. Das Finanzamt prüft solche Mietverhältnisse besonders genau. Damit Werbungskosten und Mieteinnahmen voll anerkannt werden, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt die Miete darunter, erfolgt eine Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren. Unterschreitet die Miete sogar die Grenze von 50 %, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt.
Neu ab 2024/25 – steuerliche Entlastung für kleine Vermietungstätigkeiten
Seit Jahresbeginn 2024 gibt es eine wichtige Neuerung: Die bisher informelle Freigrenze von 520 € bei kurzfristiger Vermietung (z. B. über Plattformen wie Airbnb) ist nun gesetzlich auf 1.000 € pro Jahr angehoben worden. Wer darunter bleibt, muss die Einnahmen nicht in der Steuererklärung eintragen und kann keine Werbungskosten geltend machen – erhält zugleich aber eine formelle Entlastung ohne Aufwand.
Diese Regelung ist insbesondere sinnvoll für Vermieter, die gelegentlich kleine Räume oder Ferienunterkünfte vermieten – und nun in einer gesetzlichen Vereinfachung profitieren.
Bei kurzfristiger Vermietung – etwa über Plattformen wie Airbnb – gilt seit 2024 eine steuerfreie Freigrenze von 1.000 € pro Jahr. Solange Ihre Einnahmen unter dieser Grenze bleiben, müssen sie nicht versteuert werden – können jedoch auch nicht durch Werbungskosten reduziert werden. Wird die Freigrenze überschritten, sind die gesamten Einnahmen steuerpflichtig, dafür lassen sich dann auch alle damit verbundenen Kosten und Aufwendungen steuerlich geltend machen.
Wichtig: Alle Einnahmen müssen vollständig angegeben werden, da Plattformen wie Airbnb gesetzlich verpflichtet sind, die Vermietungsdaten an die Finanzämter zu übermitteln.
Steuerliche Fallstricke vermeiden – bei Leerstand, Eigennutzung oder Miete an Angehörige
Wird eine Immobilie längere Zeit leerstehend gehalten, verlangt das Finanzamt einen nachweisbaren Vermietungswillen. Auch bei Mietverhältnissen mit Angehörigen wird die ortsübliche Vergleichsmiete geprüft. Bei Eigennutzung fallen viele steuerliche Vorteile weg – mitunter auch rückwirkend, wenn kein klarer Nachweis vorliegt.
Immobilienfonds als Ergänzung – steuerlich klar strukturiert investieren
Wer nicht selbst vermieten oder diversifizieren will, kann Immobilienanteile auch über Immobilienfonds abbilden. Der Vorteil: geringe Einstiegshürden, keine direkte Verwaltungsarbeit – und dennoch steuerlich transparente Kapitalerträge. Besonders bei offenen Immobilienfonds profitieren Anleger von laufenden Ausschüttungen und professionellem Portfoliomanagement. Und über ein optimiertes Fondsdepot lassen sich diese Bausteine bequem mit weiteren Anlagethemen kombinieren.
Ihr bestehendes Depot clever optimieren – mit PROfinance
Wenn Sie bereits ein Depot bei einer unserer Partnerbanken führen – z. B. comdirect, FFB, FNZ/ebase, Fondsdepot Bank oder DAB BNP Paribas – können Sie per kostenfreiem Betreuerwechsel zu PROfinance wechseln. Ihr Depot bleibt bestehen, Sie erhalten jedoch unsere Sonderkonditionen, bis zu 99 % Rückvergütung und professionellen Support.
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Fazit: Immobilien clever vermieten – und steuerlich mehr herausholen
Vermietete Immobilien bieten große Potenziale – steuerlich wie strategisch. Wer Abschreibungen, Werbungskosten und Fallstricke kennt, spart bares Geld. Noch flexibler wird es mit Immobilienfonds: steuerlich transparent, professionell gemanagt und bequem ins Depot integrierbar.
Tipp: Depotstruktur prüfen – Immobilienteil smart ergänzen
Ob physisches Objekt oder Fonds: Ein regelmäßiger Blick auf Ihre Immobilienquote kann helfen, Risiken zu streuen und Renditechancen besser zu nutzen. Ein gut betreutes Fondsdepot gibt Ihnen genau diese Flexibilität – mit optimaler Steuerstruktur.
FAQ: Steuern, Fonds und Immobilien richtig verbinden
Welche Immobilienkosten sind bei der Steuer wirklich absetzbar?
Alle Werbungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen – darunter Zinsen, Reparaturen, Fahrtkosten und Verwaltung – können steuerlich geltend gemacht werden.
Wie ergänze ich vermietete Immobilien sinnvoll mit Fonds?
Mit Immobilienfonds investieren Sie breit gestreut, ohne Verwaltungsaufwand – und erhalten dennoch regelmäßige Ausschüttungen. Über ein Fondsdepot können Sie Immobilienfonds flexibel mit anderen Anlageklassen kombinieren.
Welche Vorteile bringt ein Depotbetreuerwechsel bei Immobilienfonds?
Ein Wechsel zu einem Spezialisten ermöglicht bis zu 99 % Rückvergütung der Bestandsprovision, keine Ausgabeaufschläge und ein digitales Kundenportal – ideal für Anleger, die ihre Immobilienthemen effizient und steuerlich sinnvoll abbilden möchten.
