Offene Immobilienfonds unter Druck: Abflüsse, Risiken und neue Chancen für Anleger

Offene Immobilienfonds unter Druck – das müssen Anleger jetzt wissen

Investoren ziehen immer mehr Geld aus offenen Immobilienfonds ab. Allein im Juli 2025 verloren die Fonds fast 900 Millionen Euro Anlegergeld – der höchste monatliche Nettoabfluss seit 2017. In den vergangenen zwölf Monaten summierten sich die Abflüsse laut Fondsverband BVI sogar auf 7,5 Milliarden Euro. Ende Juni 2025 verwalteten die Produkte in Deutschland noch rund 120 Milliarden Euro. Doch wie bedrohlich ist die Lage wirklich?

Ursachen für die Abflüsse: Zinsen, Homeoffice & Abwertungen

Offene Immobilien-Publikumsfonds galten lange als stabil und sicher. In Zeiten von Null- und Negativzinsen flossen ihnen Milliarden zu – 2020 erreichten die Zuflüsse fast zwei Milliarden Euro pro Monat. Doch mit der Zinswende, sinkenden Immobilienpreisen und Bewertungskorrekturen kam die Wende. Besonders hart traf es den Büromarkt: Der Trend zum Homeoffice drückte die Nachfrage und belastete Renditen.

Im Juni 2024 kam es zum Schock: Eine Fondsgesellschaft musste einen ihrer Fonds um 17 Prozent abwerten – der höchste Tagesverlust seit der Finanzkrise. Die mit Jahresfrist gekündigten Anteile schlugen nun in den Abflusszahlen von Juli 2025 durch.

Warum Experten keine Abwärtsspirale erwarten

Marktteilnehmer gehen davon aus, dass 2025 ein Übergangsjahr für offene Immobilienfonds ist. Zwar rechnen sie mit weiteren Netto-Mittelabflüssen, doch gleich zwei Faktoren sprechen gegen ein Krisenszenario:

• Der Immobilienmarkt befindet sich nicht in einer strukturellen Krise wie zu Beginn der 2000er oder während der Finanzkrise.
• Außerdem sind jene Investoren, die mit Immobilienfonds nur auf schnelle Mehrerträge im Vergleich zu Staatsanleihen hofften, inzwischen weitgehend ausgestiegen.

Im Gegenteil: Experten sehen erste Anzeichen einer Erholung. Der deutsche Immobilienmarkt habe seinen Tiefpunkt hinter sich gelassen. Bei Gewerbeimmobilien seien die Preisabschläge in Toplagen übertrieben gewesen, die Auswirkungen des Homeoffice fallen geringer aus als erwartet.

Kritik: Sind offene Immobilienfonds riskanter als gedacht?

Die Verbraucherorganisation Finanzwende kritisiert seit Langem die Einstufung offener Immobilienfonds als sichere Anlage. Laut einem Gutachten gebe es deutliche Anzeichen für schlechte Beratung – viele Kunden zahlten unnötig hohe Preise für Ihre Fondsanteile. Nach den Abwertungen wird nun erneut diskutiert, ob diese Fonds überhaupt weiterhin als risikoarme Produkte gelten dürfen.

Bezug zur Fondsbranche: Alternativen und Themenfonds

Die aktuelle Lage zeigt, dass Anleger ihre Fondsstrategie regelmäßig überprüfen sollten. Während offene Immobilienfonds unter Druck stehen, gewinnen andere Anlageformen an Bedeutung:

• Nachhaltigkeitsfonds (ESG) – für Anleger, die Wert auf Umwelt- und Sozialkriterien legen.
• Infrastrukturfonds – profitieren von globalen Investitionen in Energie, Verkehr und Digitalisierung.
• Technologiefonds – mit Chancen in KI, Digitalisierung und Halbleiterindustrie.
• Mischfonds und ETFs – bieten breite Diversifikation und reduzieren Klumpenrisiken.

Wer langfristig denkt, sollte sein Portfolio nicht allein auf eine Fondsart stützen, sondern gezielt diversifizieren.

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Fazit: Übergangsjahr mit Chancen für Anleger

Offene Immobilienfonds stehen 2025 unter Druck, doch ein Kollaps droht nicht. Vielmehr deutet vieles darauf hin, dass die Branche ein Übergangsjahr durchläuft und sich mittelfristig stabilisieren kann. Für Anleger gilt: Fonds im Depot regelmäßig prüfen, Rendite und Risiko realistisch bewerten und rechtzeitig diversifizieren.

Tipp: Klumpenrisiken vermeiden

Wer nur auf Immobilienfonds setzt, riskiert unnötige Abhängigkeiten. Prüfen Sie deshalb Alternativen wie Themenfonds oder ETFs. Mit einem Kostenvergleich und einem gezielten Depot-Check über PROfinance lassen sich zudem spürbare Vorteile sichern.

FAQs – Häufige Fragen zu offenen Immobilienfonds

Sind offene Immobilienfonds aktuell riskant?
Sie sind stärker unter Druck als in früheren Jahren, gelten aber nicht als systemgefährdend. Anleger sollten jedoch Wertentwicklung und Bewertungen kritisch im Auge behalten.

Warum ziehen Anleger so viel Geld ab?
Ursachen sind die Zinswende, sinkende Immobilienpreise und Abwertungen einzelner Fonds. Zudem haben viele kurzfristig orientierte Investoren ihre Anteile verkauft.

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