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Bedeutung der Bauabnahme
Die Bauabnahme ist mehr als eine reine Formalität – sie ist ein entscheidender Schritt im Bauprozess und ein bedeutender Rechtsakt, ähnlich wie die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit der Bauabnahme tritt ein wichtiger Wendepunkt ein, da sie rechtlich bedeutet, dass der Bauherr die erbrachte Leistung des Bauunternehmens entgegennimmt. Ab diesem Moment wird davon ausgegangen, dass das Bauwerk im Wesentlichen fertiggestellt und mängelfrei ist. Aus diesem Grund ist es für Bauherren essenziell, sich gründlich auf diesen Termin vorzubereiten und ihre Rechte genau zu kennen.
Rechtsfolgen der Bauabnahme
Die Bauabnahme hat weitreichende rechtliche Konsequenzen. Nach der Abnahme hat das Bauunternehmen das Recht, die Schlussrechnung zu stellen und die vollständige Zahlung der Werkleistungen zu verlangen. Zusätzlich gehen bestimmte Rechte und Pflichten vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über. Besonders bedeutend ist die Änderung der Beweislast: Vor der Abnahme muss das Bauunternehmen nachweisen, dass seine Arbeit mängelfrei war. Nach der Abnahme liegt die Beweislast hingegen beim Bauherrn. Das bedeutet, dass dieser bei auftretenden Mängeln nachweisen muss, dass diese durch das Bauunternehmen verursacht wurden – und das innerhalb der festgelegten Gewährleistungsfrist. Nur dann ist der Bauunternehmer verpflichtet, die Mängel kostenfrei zu beheben.
Vorbereitung auf die Bauabnahme
Damit Bauherren ihre Rechte während der Bauabnahme voll ausschöpfen können, ist eine gründliche Vorbereitung unerlässlich. Es empfiehlt sich, vor dem Termin eine Checkliste zu erstellen und alle relevanten Unterlagen bereitzuhalten. Zudem ist es hilfreich, sich im Vorfeld mit den rechtlichen Rahmenbedingungen der Bauabnahme auseinanderzusetzen. Bauherren sollten bereits vor dem Abnahmetermin sicherstellen, dass eventuelle Mängel möglichst früh entdeckt und beseitigt werden. Dadurch können zusätzliche Kosten vermieden werden.
Durchführung der Bauabnahme
In den meisten Fällen erfolgt die Bauabnahme in Form einer gemeinsamen Begehung der Baustelle durch den Bauherrn und den Bauunternehmer. Dabei wird das Bauwerk sorgfältig auf Mängel überprüft. Grundsätzlich ist der Bauherr dazu angehalten, das Abnahmeprotokoll selbst zu führen, jedoch bringt der Bauunternehmer oft einen Vordruck mit, der während der Begehung ausgefüllt wird. Alle festgestellten Mängel und ausstehenden Restarbeiten sollten dabei präzise im Abnahmeprotokoll dokumentiert werden. Es ist wichtig, dass der Bauherr das Abnahmeprotokoll nicht aus der Hand gibt, bevor er nicht eine Kopie oder Fotos des Dokuments angefertigt hat, um einen klaren Nachweis über die festgestellten Mängel und Fristen zu haben.
Der richtige Umgang mit Mängeln
Für Bauherren ist es entscheidend, dass sämtliche Mängel im Abnahmeprotokoll festgehalten werden, denn nur dann hat der Bauunternehmer die Pflicht, diese zu beseitigen. Bereits gemeldete Mängel, die noch nicht behoben wurden, sollten ebenfalls vermerkt werden. Bauherren dürfen nicht davon ausgehen, dass das Bauunternehmen automatisch alle bekannten Mängel behebt – sie müssen ausdrücklich im Protokoll erwähnt werden. Ist das Bauwerk abnahmereif und keine gravierenden Mängel, die den Gebrauch beeinträchtigen, vorhanden, unterzeichnen beide Parteien das Protokoll.
Die Rolle von Experten bei der Bauabnahme
Da die meisten Bauherren keine Baufachleute sind, ist es ratsam, einen unabhängigen Experten zur Bauabnahme hinzuzuziehen. Ein Sachverständiger kann potenzielle Mängel besser erkennen und bewerten, wodurch Bauherren sichergehen können, dass ihnen keine Schäden entgehen. Noch besser ist es, wenn der Experte das Bauvorhaben von Anfang an begleitet. Dadurch können Mängel erkannt werden, die bei der Abnahme möglicherweise nicht mehr sichtbar sind, wie zum Beispiel verdeckte Installationen oder überbaute Leitungen.
Risiken einer Teilabnahme
Manchmal wird von Bauunternehmen eine Teilabnahme vorgeschlagen, beispielsweise für den Rohbau. Für Bauherren birgt dies jedoch erhebliche Risiken. Mit einer Teilabnahme geht nicht nur die Beweislast für etwaige Mängel am abgenommenen Teil auf den Bauherren über, sondern auch das Risiko einer Beschädigung oder Zerstörung, etwa durch Witterungseinflüsse oder Vandalismus. Bauherren müssen dann für Schäden geradestehen, die zwischen der Teilabnahme und der vollständigen Fertigstellung des Baus entstehen. Daher sollten Teilabnahmen nur mit äußerster Vorsicht durchgeführt werden.
Reaktionen auf die Einladung zur Bauabnahme
Sobald das Bauunternehmen der Meinung ist, dass das Bauwerk abnahmereif ist, lädt es den Bauherrn zur Bauabnahme ein. Bauherren sollten auf diese Einladung in jedem Fall reagieren – zumindest schriftlich. Wenn sie der Meinung sind, dass das Bauwerk noch Mängel aufweist, sollten sie die Abnahme verweigern und den oder die Mängel schriftlich dokumentieren sowie dem Bauunternehmen eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Ein einfaches Ignorieren der Einladung ist riskant, da der Bau unter Umständen als „fiktiv abgenommen“ gelten kann.
Fiktive Abnahme und deren Konsequenzen
Eine fiktive Abnahme tritt dann ein, wenn der Bauherr auf die Einladung des Bauunternehmens zur Bauabnahme nicht reagiert. In diesem Fall wird rechtlich davon ausgegangen, dass die Abnahme stattgefunden hat, obwohl sie nicht aktiv durchgeführt wurde. Alle rechtlichen Wirkungen der Abnahme treten ein, und das Bauunternehmen kann die Schlussrechnung stellen. Für Bauherren ist dies ein erhebliches Risiko, da sie die Mängelbeseitigung nicht mehr einfach einfordern können und die Beweislast zu ihren Lasten verschoben wird. Um dies zu vermeiden, ist es zwingend notwendig, auf Einladungen zur Bauabnahme immer zu reagieren, auch wenn noch Mängel bestehen.
