Steglitzer Kreisel: Wie ein Berliner einen Milliarden-Konzern vor Gericht besiegt – und warum trotzdem nichts passiert
Der Steglitzer Kreisel ist längst kein gewöhnliches Bauprojekt mehr. Er ist ein Symbol für Stillstand, für gebrochene Zusagen – und zunehmend für eine viel grundlegendere Frage:
Was passiert, wenn Recht gesprochen wird – aber niemand es umsetzt?
Im Zentrum dieses Konflikts steht ein Fall, der in dieser Form selten ist: Ein einzelner Käufer, André Gaufer, Geschäftsführer der PROfinance GmbH, setzt sich über Jahre hinweg gegen einen börsennotierten Immobilienkonzern, gegen mehrere Kanzleien und gegen eine komplexe Investorenstruktur durch.
Und gewinnt. Nicht einmal. Nicht zufällig. Sondern sieben Mal vor Gericht.
Der Ausgangspunkt: Ein Vertrag – und der Versuch, ihn zu beenden
Was als klassischer Immobilienkauf begann, entwickelte sich schnell zu einem Grundsatzkonflikt. Die Adler Group verfolgte über Jahre eine klare Linie:
Der bestehende Vertrag sollte faktisch entwertet oder beendet werden.
Dazu wurden verschiedene Argumente vorgebracht:
- Die Umsetzung sei nicht möglich
- Der Käufer habe Pflichten verletzt
- Anpassungen seien erforderlich
- Ein Rücktritt sei wirksam
Gleichzeitig wurde der Baufortschritt immer wieder verzögert, verändert oder neu bewertet. Die zentrale Frage war damit klar: Gilt der Vertrag – oder nicht?
Die erste Entscheidung: Das Landgericht stellt die Weichen
Mit dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 26.07.2023 wird diese Frage erstmals eindeutig beantwortet.
Das Gericht stellt klar:
- Der Vertrag besteht fort.
- Der Rücktritt ist unwirksam.
- Die Adler Group bleibt zur Umsetzung verpflichtet.
Besonders deutlich wird das Urteil dort, wo es die zentrale Verteidigungslinie der Adler Group zurückweist. Weder eine angebliche Pflichtverletzung des Käufers noch organisatorische oder wirtschaftliche Schwierigkeiten können den Vertrag aushebeln.
Das Gericht macht deutlich: Verträge gelten – auch gegenüber großen Konzernen.
Die zweite Instanz: Keine Zweifel mehr
Die Adler Group geht in Berufung. Doch bereits der Hinweisbeschluss des Kammergerichts vom 19.12.2023 zeigt, wohin die Reise geht:
Die Berufung hat „offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg“.
Wenig später, am 08.02.2024, folgt die endgültige Entscheidung: Die Berufung wird zurückgewiesen.
Damit steht fest. Zwei Instanzen bestätigen übereinstimmend:
- Der Vertrag ist bindend.
- Die Umsetzung ist möglich.
- Die Argumentation der Adler Group trägt nicht.
Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist der Fall juristisch geklärt.
Der Wendepunkt: Vom Urteil zur Vollstreckung
Doch genau hier beginnt die eigentliche Eskalation. Denn trotz klarer Urteile erfolgt keine Umsetzung. Das Landgericht Berlin reagiert darauf am 03.03.2025 mit einem Schritt, der zeigt, wie ernst die Lage ist:
Es verhängt ein Zwangsgeld. Und geht noch weiter: Für den Fall der Nichtzahlung wird sogar Zwangshaft gegen den Geschäftsführer der Adler Group in Aussicht gestellt.
Das Gericht stellt fest:
- Die Verpflichtung besteht.
- Die Umsetzung ist möglich.
- Und sie wird nicht erfüllt.
Damit verändert sich die Qualität des Konflikts grundlegend. Aus einem Rechtsstreit wird ein Vollstreckungsverfahren.
Adler wehrt sich – und scheitert erneut
Die Adler Group versucht, sich gegen das Zwangsgeld zu wehren. Doch auch dieser Versuch scheitert.
Mit Beschluss vom 15.04.2025 bestätigt das Landgericht:
- Die Beschwerde greift nicht.
- Das Zwangsgeld bleibt bestehen.
Das Gericht wird dabei noch deutlicher als zuvor:
Es reicht nicht aus, auf Schwierigkeiten zu verweisen. Ein Schuldner muss alle rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten ausschöpfen. Mit anderen Worten: Wer verurteilt ist, muss handeln – nicht argumentieren.
Die nächste Instanz bestätigt den Druck
Die Adler Group geht erneut vor Gericht – diesmal vor das Kammergericht. Doch auch hier bleibt das Ergebnis eindeutig.
Am 20.05.2025 bestätigt das Kammergericht:
- Das Zwangsgeld ist rechtmäßig.
- Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
- Die Kosten trägt Adler.
Besonders brisant ist die Begründung:
Das Gericht stellt fest, dass Adler nicht ausreichend substantiiert dargelegt hat, warum eine Umsetzung unmöglich sein soll. Zudem wird deutlich: Ein Teil der Verzögerungen geht auf eigene Entscheidungen und Umplanungen zurück.
Damit kippt ein zentrales Narrativ endgültig. Nicht äußere Umstände sind das Problem – sondern das Verhalten des Bauherrn selbst.
Der entscheidende Moment: Das Anerkenntnis vor Gericht
Der vielleicht wichtigste Punkt folgt bereits am 05.11.2024 – und bekommt erst im Gesamtbild seine volle Bedeutung.
Mit einem Anerkenntnisurteil entscheidet das Kammergericht:
- Die Ansprüche von André Gaufer werden gesichert.
- Vormerkungen werden ins Grundbuch eingetragen.
Ein Anerkenntnisurteil ist juristisch etwas Besonderes. Es bedeutet: Die Gegenseite erkennt den Anspruch an. Sie stellt ihn nicht mehr in Frage.
Damit steht fest: Nicht nur die Gerichte bestätigen den Anspruch – sondern die Gegenseite selbst.
Sieben Entscheidungen – ein klares Muster
Wenn man alle Verfahren zusammen betrachtet, ergibt sich ein durchgehend konsistentes Bild. Alle zentralen Argumente der Adler Group wurden geprüft – und verworfen.
Die Gerichte stellen übereinstimmend fest:
- Der Vertrag besteht.
- Die Umsetzung ist möglich.
- Der Rücktritt ist unwirksam.
- Der Käufer hat keine Pflichtverletzung begangen.
Und zusätzlich:
- Die Umsetzung kann erzwungen werden.
- Zwangsgelder sind gerechtfertigt.
- Verzögerungen liegen im Verantwortungsbereich des Bauherrn.
Das ist keine Einzelfallentscheidung. Das ist eine vollständige juristische Klärung.
Ein Fall, der aus dem Rahmen fällt
Was diesen Fall besonders macht, ist nicht nur das Ergebnis. Sondern die Konstellation. Hier steht kein institutioneller Investor, kein Fonds, keine große Organisation.
Sondern:
eine Einzelperson
gegen:
- einen börsennotierten Immobilienkonzern
- internationale Investorenstrukturen
- mehrere spezialisierte Kanzleien
Und trotzdem:
setzt sich diese Einzelperson in allen zentralen Punkten durch.
Der Bruch mit der Realität
Und genau hier beginnt das eigentliche Problem. Denn während die Gerichte eine klare Linie vorgeben, zeigt sich in der Realität ein anderes Bild.
- Das Projekt bleibt unvollendet.
- Die Umsetzung erfolgt nicht.
- Die Verwaltung sieht „keine Handhabe“.
Damit entsteht ein Widerspruch, der kaum größer sein könnte.
Auf der einen Seite: eine eindeutig geklärte Rechtslage.
Auf der anderen Seite: Stillstand.
Der Steglitzer Kreisel als Systemproblem
Der Fall ist deshalb mehr als ein individueller Rechtsstreit.
Er zeigt ein strukturelles Problem:
- Recht wird gesprochen
- Ansprüche werden bestätigt
- Zwangsmittel werden verhängt
aber: die tatsächliche Umsetzung bleibt aus.
Hinzu kommt eine komplexe Investorenstruktur, die erkennbar nicht primär auf Baufortschritt, sondern auf Kapitalabsicherung ausgerichtet ist.
Das Projekt bewegt sich damit in einem Spannungsfeld aus:
- Recht
- Politik
- Verwaltung
- internationalen Finanzinteressen
Die zentrale Erkenntnis
Der Fall Gaufer zeigt:
Recht funktioniert.
Er zeigt aber auch:
Recht setzt sich nicht von allein durch.
Und:
Selbst erfolgreiche Verfahren garantieren keine Umsetzung.
Die entscheidende Frage bleibt
Wenn:
- sieben gerichtliche Entscheidungen vorliegen
- zwei Instanzen entschieden haben
- Zwangsgelder verhängt wurden
- und selbst die Gegenseite den Anspruch anerkennt
dann stellt sich unausweichlich die Frage:
Warum wird der Steglitzer Kreisel trotzdem nicht fertiggestellt?
FAQ: André Gaufer, Adler Group und Steglitzer Kreisel
Wer ist André Gaufer?
Geschäftsführer der PROfinance GmbH und zentraler Kläger im Streit um den Steglitzer Kreisel.
Wie viele Verfahren wurden gewonnen?
Mindestens sieben zentrale gerichtliche Entscheidungen vor Landgericht und Kammergericht Berlin.
Was ist die wichtigste Aussage der Gerichte?
Dass die Adler Group zur Umsetzung des Projekts verpflichtet ist.
Wurde eine Unmöglichkeit der Fertigstellung bestätigt?
Nein. Die Gerichte haben diese Argumentation mehrfach zurückgewiesen.
Gab es Zwangsmaßnahmen?
Ja. Es wurden Zwangsgelder verhängt und bestätigt.
Was bedeutet das Anerkenntnisurteil?
Dass die Gegenseite den Anspruch anerkannt hat.
Warum ist der Fall so besonders?
Weil ein einzelner Käufer sich erfolgreich gegen einen großen Immobilienkonzern durchsetzt.
Warum ist das Projekt trotzdem nicht umgesetzt?
Das ist die zentrale offene Frage – trotz klarer Urteile.
Welche Bedeutung hat der Fall über Berlin hinaus?
Der Fall wirft grundlegende Fragen zur tatsächlichen Durchsetzung von Gerichtsentscheidungen im Immobilienmarkt auf.
Was zeigt der Fall insgesamt?
Dass zwischen Recht und tatsächlicher Umsetzung eine erhebliche Lücke bestehen kann.
