Die Rolle des Notars und offene Fragen zur Adler Group
Ein notariell beurkundeter Immobilienkauf soll eigentlich eines gewährleisten: Sicherheit.
Gerade bei Bauträgerprojekten verlassen sich Käufer darauf, dass Verträge vollzogen, Eigentumsrechte abgesichert und einseitige Änderungen verhindert werden.
Doch rund um den Steglitzer Kreisel in Berlin stellt sich inzwischen eine bemerkenswerte Frage:
Wie konnte ein notariell beurkundeter Immobilienkauf trotz später gerichtlich als unwirksam bewerteter Änderungen, fehlender Auflassungsvormerkungen und jahrelanger Verzögerungen in dieser Form verlaufen?
Denn Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags fehlten zentrale Sicherungen weiterhin, Miteigentumsanteile waren zwischenzeitlich verändert worden, vertragsgemäße Vormerkungen wurden nicht eingetragen und erst mehrere Gerichte mussten später eingreifen.
Besonders interessant erscheint dabei die Rolle des beurkundenden Notars Dr. Erik Bettin im Zusammenhang mit Änderungen, die das Landgericht Berlin später ausdrücklich als unwirksam bewertete.
Was zunächst wie ein komplizierter Einzelfall wirkt, wirft inzwischen grundsätzliche Fragen auf:
- Welche Rolle spielte der Notar bei den später gerichtlich als unwirksam bewerteten Änderungen der Miteigentumsanteile?
- Warum wurden Käufer zu Nachträgen bewegt, die Jahre später keinen rechtlichen Bestand hatten?
- Weshalb blieben Eigentumsrechte über Jahre ungesichert, obwohl notarielle Schutzmechanismen eigentlich genau dies verhindern sollen?
- Und warum musste schließlich sogar das Kammergericht einschreiten, um zentrale Eigentumssicherungen durchzusetzen?
Ein Kaufvertrag – und plötzlich veränderte Miteigentumsanteile
Am 18. Oktober 2018 schloss André Gaufer einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung im Hochhaus des Steglitzer Kreisels sowie einen Tiefgaragenstellplatz ab – damals noch mit der CG Gruppe von Christoph Gröner.
Vertraglich vereinbart war unter anderem ein Miteigentumsanteil von 255/100.000 an der Wohnungseinheit sowie ein weiterer Miteigentumsanteil am Parkhausgrundstück für den Tiefgaragenstellplatz.
Eigentlich sollte die notarielle Vertragsabwicklung den Käufer absichern.
Doch Ende 2020 änderte sich die Situation überraschend.
Am 2. Dezember 2020 erhielt André Gaufer aus dem Notariat eine E-Mail, in der auf angeblich notwendige Änderungen verwiesen wurde.
Dort hieß es wörtlich:
„Aufgrund von Beanstandungen des Grundbuchamtes und diverser Umplanungen des Bauträgers wurden u.a. die Teilungserklärung, die Baubeschreibung und die Quartiersvereinbarung geändert.“
Zugleich wurde erklärt:
„Wir haben auf Wunsch des Verkäufers den Entwurf eines Nachtrages vorbereitet, um den Kaufvertrag an die geänderte Situation anzupassen.“
Der Käufer sollte den Nachtrag prüfen und zeitnah beurkunden.
Die Begründung wirkte zunächst technisch und nahezu alternativlos: Beanstandungen des Grundbuchamts, Umplanungen, notwendige Anpassungen.
Bemerkenswert erscheint jedoch rückblickend:
Nach den vorliegenden Unterlagen liegt bis heute kein nachvollziehbarer Nachweis für diese angeblichen „Beanstandungen des Grundbuchamts“ vor.
Gleichzeitig hielten genau jene Änderungen später einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand.
Landgericht Berlin: Änderungen später ausdrücklich unwirksam
Mit Urteil vom 26. Juli 2023 (Az. 20 O 55/22) stellte das Landgericht Berlin fest, dass die nachträglichen Änderungen der Miteigentumsanteile unwirksam waren.
Die ursprünglich vertraglich vereinbarten Eigentumsverhältnisse blieben maßgeblich.
Damit stellte sich rückblickend zwangsläufig eine Frage:
Warum wurden Käufer zuvor zu Nachträgen bewegt, wenn sich die zugrunde liegenden Änderungen später als rechtlich unwirksam erwiesen?
Ebenso bemerkenswert erscheint die Rolle des Notars in diesem Zusammenhang.
Denn nach § 14 Bundesnotarordnung (BNotO) und § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG) ist ein Notar nicht Interessenvertreter einer Vertragspartei, sondern zur Neutralität sowie zum Schutz sämtlicher Beteiligten verpflichtet.
Gerade deshalb stellt sich aus Sicht der Betroffenen die Frage, ob hier ausreichend auf mögliche Risiken hingewiesen wurde – insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Änderungen später gerichtlich keinen rechtlichen Bestand hatten.
Die überraschende Wendung: Derselbe Notar korrigiert die Änderungen später wieder
Noch bemerkenswerter wurde die Entwicklung im Jahr 2024.
Denn ausgerechnet derselbe Notar, der zuvor den Nachtrag zur Anpassung an die angeblich notwendigen Änderungen vorbereiten ließ, begleitete später die Rückführung der Miteigentumsanteile auf die ursprünglich vereinbarten Werte.
Am 14. Mai 2024 wurde notariell erklärt:
„Somit verbleibt bei der Wohnung 256 ein 255/100.000 Miteigentumsanteil.“
Damit wurde die zuvor erfolgte Veränderung von 280/100.000 wieder auf die ursprünglich vereinbarten 255/100.000 zurückgeführt.
Gerade diese Entwicklung erscheint rückblickend besonders bemerkenswert.
Denn sie wirft zwangsläufig eine Frage auf:
Wenn die Änderungen später wieder auf die ursprünglichen Werte zurückgeführt werden konnten – warum wurden sie zuvor als notwendig dargestellt?
Aus Sicht betroffener Käufer erscheint dies besonders erklärungsbedürftig – zumal dieselbe notarielle Stelle sowohl an den ursprünglich vorgesehenen Änderungen als auch später an deren Rückführung beteiligt war.
Die zweite offene Baustelle: Warum blieben die Vormerkungen aus?
Doch die offenen Fragen endeten nicht bei den Miteigentumsanteilen.
Denn parallel blieb ein weiterer zentraler Schutzmechanismus über Jahre hinweg aus: die vertragsgemäße Eintragung der Auflassungsvormerkungen.
Gerade diese Vormerkungen dienen dazu, Käufer vor späteren Veränderungen, Verfügungen oder Zugriffen Dritter zu schützen und den künftigen Eigentumserwerb rechtlich abzusichern.
Am 18. Juni 2021 schrieb der Notar schließlich selbst:
„Die Grundbuchblätter für die Stellplätze sind nicht angelegt. Der Verkäufer hat mir die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht übermittelt und beabsichtigt offenbar nicht mehr die Teilung herbeizuführen.“
Und weiter:
„Daher ist eine Beantragung der Auflassungsvormerkung noch nicht erfolgt.“
Diese Passage erscheint rückblickend besonders bemerkenswert.
Denn spätestens zu diesem Zeitpunkt war dem Notar offenbar bekannt, dass zentrale Voraussetzungen für die vertragsgemäße Umsetzung des Kaufvertrags weiterhin fehlten – insbesondere die Teilung des Parkhausgrundstücks und die fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Gleichzeitig blieben Käufer weiterhin ohne die vertraglich vorgesehene Sicherung ihrer Eigentumsrechte.
Gerade dieser Umstand wirft rückblickend eine zentrale Frage auf:
Warum wurden die Eigentumsrechte der Käufer nicht früher abgesichert – obwohl die Problematik offenbar bereits bekannt war und notarielle Schutzmechanismen genau hierfür vorgesehen sind?
Die Notarkammer, die Dienstaufsicht – und neue offene Fragen
Die offenen Fragen rund um die Rolle des Notars führten schließlich dazu, dass mehrere Käufer Dienstaufsichtsbeschwerden einreichten.
Im Mittelpunkt stand unter anderem die Frage, weshalb vertragsgemäße Auflassungsvormerkungen trotz bestehender notarieller Vollmachten und erkennbarer Sicherungsinteressen der Käufer nicht veranlasst wurden.
Aus Sicht der Betroffenen entstand dadurch zunehmend der Eindruck, dass die Verkäuferseite – inzwischen Teil der Adler Group – in eine deutlich stärkere Verhandlungsposition geraten war.
Denn ohne eingetragene Vormerkungen blieb die Eigentumssicherung über Jahre faktisch unvollständig.
Gleichzeitig sollten Käufer Nachträgen zustimmen, die teilweise erhebliche Änderungen der ursprünglich vereinbarten Leistungen sowie wirtschaftliche Nachteile beinhalteten.
Besonders bemerkenswert erscheint der weitere Verlauf.
Die Berliner Notarkammer teilte zunächst mit, dass sich der betroffene Notar zu den Beschwerden geäußert habe. Eine Herausgabe dieser Stellungnahme erfolgte jedoch nicht.
Später wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angelegenheit mit der Dienstaufsicht beim Präsidenten des Landgerichts Berlin abgestimmt worden sei.
Noch interessanter erscheint ein späteres Schreiben der Notarkammer.
Darin heißt es, man habe sich „abschließend und umfassend“ mit der Angelegenheit befasst und „das in standesrechtlicher Hinsicht erforderlich Erscheinende veranlasst“.
Welche konkreten Maßnahmen damit gemeint waren, wurde jedoch unter Hinweis auf Verschwiegenheitspflichten nicht näher erläutert.
Gerade dieser Punkt wirft aus Sicht vieler Beobachter neue Fragen auf:
- Was genau wurde standesrechtlich geprüft?
- Wurden mögliche Pflichtverletzungen gesehen oder bewertet?
- Welche konkreten Maßnahmen wurden tatsächlich veranlasst?
- Und weshalb bleiben die Ergebnisse bis heute im Dunkeln?
Gerade dieser letzte Punkt erscheint bemerkenswert.
Denn wenn tatsächlich standesrechtliche Maßnahmen oder Prüfungen veranlasst wurden, stellt sich zwangsläufig die Frage, weshalb betroffene Käufer bis heute nicht erfahren, worin diese konkret bestanden.
Die Schreiben der Notarkammer und der Dienstaufsicht können Sie hier einsehen:
Notarkammer-Dienstaufsicht-Steglitzer-Kreisel.pdf
Warum musste am Ende sogar das Kammergericht eingreifen?
Während die vertraglich vorgesehenen Auflassungsvormerkungen weiterhin nicht vertragsgemäß vollzogen wurden, eskalierte der Konflikt schließlich vor Gericht.
Am 5. November 2024 verpflichtete das Kammergericht Berlin im Wege einer einstweiligen Verfügung das Grundbuchamt dazu, die Eigentumsrechte durch entsprechende Vormerkungen zu sichern.
Bemerkenswert erscheint dabei vor allem eines:
Die Eintragung erfolgte letztlich nicht auf dem regulären notariellen Vollzugsweg, sondern erst infolge gerichtlicher Entscheidungen.
Mit anderen Worten:
Ein Schutzmechanismus, der ursprünglich bereits Jahre zuvor vertraglich vorgesehen war, musste letztlich gerichtlich durchgesetzt werden.
Gerade dieser Umstand wirft rückblickend eine grundsätzliche Frage auf:
Wie konnte ein notariell beurkundeter Immobilienkauf trotz mehrfacher Warnsignale, fehlender Auflassungsvormerkungen und bekannter Umsetzungsprobleme über Jahre hinweg ohne die vertraglich geschuldeten Sicherungen bleiben?
Und dann plötzlich doch: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung 2026
Besonders bemerkenswert erscheint die spätere Entwicklung rund um das Parkhausgrundstück.
Noch im Juni 2021 hatte der Notar geschrieben, der Verkäufer habe die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht übermittelt und beabsichtige offenbar nicht mehr, die Teilung herbeizuführen.
Über Jahre blieb das rund 3.009 Quadratmeter große Parkhausgrundstück ungeteilt.
Gleichzeitig bestätigten mehrere Gerichte später ausdrücklich, dass die vertraglichen Verpflichtungen grundsätzlich fortbestehen, wirtschaftliche Schwierigkeiten keine Nichterfüllung rechtfertigen und die Umsetzung der vereinbarten Projektstruktur weiterhin möglich bleibt.
Und dann folgte plötzlich eine überraschende Wendung:
Am 19. Mai 2026 erteilte das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf doch noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Parkhausgrundstück.
Besonders interessant erscheint dabei der Inhalt der Bescheinigung:
Darin wird ausdrücklich bestätigt, dass die Stellplätze des Parkhausgrundstücks die Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erfüllen.
Zugleich heißt es jedoch:
„Das Vorhaben ist in der Ausführung noch nicht abgeschlossen.“
Gerade dieser Satz erscheint bemerkenswert.
Denn obwohl das Bauvorhaben bislang nicht fertiggestellt wurde, bestätigt die Behörde offenbar zugleich, dass zentrale Voraussetzungen für die Bildung des Stellplatzeigentums nun vorliegen.
Damit erscheint zumindest ein weiterer Teil der ursprünglich vereinbarten Projektstruktur weiterhin grundsätzlich umsetzbar – trotz jahrelangen Stillstands.
Zufall, Versäumnisse – oder ein System? Warum der Fall immer größere Fragen aufwirft
Der Fall wirft inzwischen weit mehr Fragen auf als nur einen gewöhnlichen Bauträgerstreit.
Denn die Chronologie erscheint bemerkenswert:
- nachträgliche Änderungen der Miteigentumsanteile, obwohl diese später gerichtlich als unwirksam bewertet wurden
- Hinweise auf angebliche „Beanstandungen des Grundbuchamts“, für die nach den vorliegenden Unterlagen bis heute kein nachvollziehbarer Nachweis vorliegt
- jahrelang ausbleibende Auflassungsvormerkungen, obwohl diese vertraglich vorgesehen waren
- ein Notar, der zunächst Nachträge vorbereiten ließ und später dieselben Änderungen wieder zurückführte
- Dienstaufsichtsbeschwerden und Prüfungen durch die Notarkammer, deren konkrete Ergebnisse unbekannt bleiben
- gerichtliches Eingreifen bis hin zum Kammergericht, um ursprünglich vorgesehene Eigentumssicherungen überhaupt durchzusetzen
- und schließlich die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung im Jahr 2026, nachdem zuvor über Jahre erhebliche Umsetzungshindernisse geltend gemacht wurden
Die eigentliche Kernfrage bleibt daher:
Wie konnte ein notariell beurkundeter Immobilienkauf trotz später gerichtlich als unwirksam bewerteter Änderungen, jahrelang ausbleibender Eigentumssicherung und mehrfacher Warnsignale über Jahre hinweg in dieser Form verlaufen?
Die nächste entscheidende Frage: Welche Verantwortung trägt der Notar jetzt?
Mit der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 19. Mai 2026 stellt sich nun eine weitere zentrale Frage – und sie betrifft unmittelbar den beurkundenden Notar.
Denn bereits im notariellen Kaufvertrag aus dem Jahr 2018 wurde ausdrücklich vereinbart, dass der Käufer einen Miteigentumsanteil von 60/100.000 am Parkhausgrundstück verbunden mit dem Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz Nr. 127 erwerben soll. Gleichzeitig wurde der Notar ausdrücklich mit der Durchführung des Vertrages beauftragt.
Noch im Juni 2021 hatte der Notar selbst darauf hingewiesen, dass die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Parkhausgrundstück fehle und der Verkäufer offenbar nicht beabsichtige, die Teilung herbeizuführen.
Genau diese Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt inzwischen jedoch vor.
Hinzu kommt: Das Landgericht Berlin II verpflichtete die zuständige Adler-Projektgesellschaft bereits rechtskräftig dazu, das rund 3.009 Quadratmeter große Parkhausgrundstück so aufzuteilen, dass für den Käufer ein Miteigentumsanteil von 60/100.000 verbunden mit dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 127 gebildet wird – und verhängte hierfür sogar ein Zwangsgeld von 10.000 Euro sowie ersatzweise Zwangshaft gegen die Geschäftsführung.
Sowohl das Landgericht Berlin II als auch später das Kammergericht Berlin stellten zudem klar, dass sämtliche tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft werden müssen, um die titulierte Verpflichtung umzusetzen.
Damit rückt nun eine zentrale Frage in den Fokus:
Wenn die jahrelang fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung inzwischen vorliegt – entfallen damit genau jene Hindernisse, auf deren Fehlen zuvor verwiesen wurde?
Und vor allem:
Hat der beurkundende Notar nun die nächsten Schritte des Vertragsvollzugs zu veranlassen – insbesondere die notarielle Teilungserklärung, die Zuordnung des vertraglich vereinbarten Tiefgaragenstellplatzes Nr. 127 sowie die vertragsgemäße grundbuchliche Umsetzung?
Gerade nach Jahren des Stillstands könnte nun erstmals jener Zustand erreicht sein, der den ursprünglich vereinbarten Vollzug des Kaufvertrags tatsächlich ermöglicht.
Und genau hier beginnt möglicherweise die nächste entscheidende Phase:
Ob der notarielle Vollzug nun erfolgt – oder ob trotz vorliegender Abgeschlossenheitsbescheinigung erneut Verzögerungen eintreten.
FAQ: Die wichtigsten Fragen zur Rolle des Notars beim Steglitzer Kreisel
Warum ist die Rolle des Notars beim Steglitzer Kreisel umstritten?
Weil Käufer später gerichtlich als unwirksam bewertete Änderungen der Miteigentumsanteile akzeptieren sollten und zugleich vertragsgemäße Auflassungsvormerkungen über Jahre nicht eingetragen wurden. Dies wirft Fragen hinsichtlich Neutralität, Schutzpflichten und der Sicherung von Käuferrechten auf.
Was meinte der Notar mit den angeblichen „Beanstandungen des Grundbuchamts“?
In einer E-Mail vom 2. Dezember 2020 wurde auf angebliche Beanstandungen des Grundbuchamts verwiesen, die Änderungen an Teilungserklärung, Baubeschreibung und Vertragsinhalten erforderlich gemacht hätten. Nach den bislang vorliegenden Unterlagen liegt hierfür jedoch kein nachvollziehbarer Nachweis vor.
Warum waren die fehlenden Auflassungsvormerkungen so problematisch?
Die Auflassungsvormerkung dient dazu, Käufer vor späteren Änderungen, Verfügungen oder Zugriffen Dritter zu schützen und den Eigentumserwerb rechtlich abzusichern. Im Fall des Steglitzer Kreisels mussten zentrale Sicherungen später teilweise erst gerichtlich durchgesetzt werden.
Warum musste am Ende sogar das Kammergericht eingreifen?
Das Kammergericht Berlin verpflichtete das Grundbuchamt im Jahr 2024 dazu, Eigentumsrechte durch Vormerkungen zu sichern. Bemerkenswert ist dabei, dass die Sicherung letztlich nicht auf dem regulären notariellen Vollzugsweg erfolgte, sondern erst nach gerichtlichem Eingreifen.
Welche Rolle spielte die Notarkammer?
Nach Dienstaufsichtsbeschwerden mehrerer Käufer wurde die Angelegenheit mit der Dienstaufsicht beim Präsidenten des Landgerichts Berlin abgestimmt. Die Notarkammer erklärte später, man habe „das in standesrechtlicher Hinsicht erforderlich Erscheinende veranlasst“, ohne nähere Einzelheiten mitzuteilen.
Was bedeutet die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 19. Mai 2026?
Die Bescheinigung bestätigt, dass das Parkhausgrundstück grundsätzlich die Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes für die Bildung von Teileigentum erfüllt. Damit wurde ein weiterer zentraler Umsetzungsschritt der ursprünglich vereinbarten Projektstruktur erreicht.
Muss der Notar nach der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nun tätig werden?
Mit Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt sich erstmals seit Jahren die Frage, ob nun genau jene Voraussetzungen erfüllt sind, auf deren Fehlen zuvor verwiesen wurde. Damit rückt in den Fokus, ob der notarielle Vollzug – insbesondere Teilungserklärung, Zuordnung des Tiefgaragenstellplatzes und grundbuchliche Umsetzung – nun veranlasst werden muss.
