Trotz Urteilen gegen die Adler Group passiert weiter wenig – wird das Land Berlin jetzt angreifbar?
Der Steglitzer Kreisel entwickelt sich zunehmend zu einem Fall, der weit über ein gewöhnliches Bauprojekt hinausgeht. Denn längst geht es nicht mehr nur um eine verzögerte Fertigstellung, sondern um grundsätzliche Fragen:
Welche Konsequenzen haben rechtskräftige Urteile praktisch noch? Welche Verantwortung tragen Behörden bei jahrelangem Stillstand? Und könnte das Land Berlin durch sein Verhalten inzwischen selbst juristisch angreifbar geworden sein?
Die aktuelle Senatsantwort auf eine parlamentarische Anfrage zum Steglitzer Kreisel wirft genau diese Fragen neu auf.
Die vollständige Senatsantwort zum Steglitzer Kreisel (inkl. Rückkauf-Frage und Prüfvermerk) können Sie hier einsehen: Schriftliche-Anfrage-Steglitzer-Kreisel-Adler-Group-Rückkauf-Prüfvermerk-2026.pdf
Denn einerseits verweist der Berliner Senat weiterhin auf begrenzte Handlungsmöglichkeiten. Andererseits offenbaren sich in der Antwort neue Widersprüche, offene Fragen und erstmals bestätigte interne Prüfungen, deren Grundlage bislang weitgehend im Dunkeln bleibt.
Für Käufer, Gewerbetreibende und Beobachter des Projekts könnte dies erhebliche Bedeutung haben.
Warum die aktuelle Senatsantwort so brisant ist
Auf den ersten Blick wirkt die Senatsantwort wie eine klassische Verwaltungsantwort. Bei genauerem Hinsehen entsteht jedoch ein anderes Bild.
Denn noch mit E-Mail vom 19.11.2025 teilte die Senatskanzlei dem Wohnungskäufer André Gaufer mit, dass das Land Berlin an einer „vernünftigen Lösung“ interessiert sei und auch die Option eines Erwerbs bzw. Rückerwerbs des Steglitzer Kreisels geprüft werde. Zudem würden hierzu entsprechende Gespräche geführt.
Die aktuelle Senatsantwort zeichnet nun ein völlig anderes Bild. Dort heißt es ausdrücklich: Ein Rückkauf sei „zu keinem Zeitpunkt diskutiert oder geprüft“ worden. Die entsprechende Passage der Senatsantwort finden Sie hier: Schriftliche-Anfrage-Steglitzer-Kreisel-Adler-Group-Rückkauf-Prüfvermerk-2026.pdf
Auch Gespräche oder Prüfungen hierzu habe es nicht gegeben. Damit steht ein erheblicher Widerspruch im Raum.
Denn entweder waren die damaligen Aussagen der Senatskanzlei unzutreffend – oder die aktuelle Senatsantwort blendet frühere Überlegungen und Gespräche aus.
Beides wirft neue Fragen auf.
Der eigentliche Kern: Warum trotz Urteilen weiterhin kaum etwas passiert
Noch bedeutsamer als der Widerspruch zum möglichen Rückkauf erscheint jedoch eine andere Frage:
Warum hat sich trotz rechtskräftiger Urteile offenbar kaum etwas verändert?
Mehrere Gerichte haben inzwischen bestätigt, dass die Umsetzung des Projekts grundsätzlich möglich bleibt. Nach den vorliegenden gerichtlichen Entscheidungen bestehen insbesondere folgende Kernaussagen:
- Die vertraglichen Verpflichtungen bestehen fort.
- Eine rechtliche oder tatsächliche Unmöglichkeit der Fertigstellung liegt nicht vor.
- Wirtschaftliche Schwierigkeiten rechtfertigen keine Nichterfüllung.
- Die ursprüngliche Bauverpflichtung bleibt bestehen.
Damit haben die Gerichte eine entscheidende Grundlage geschaffen:
Der Steglitzer Kreisel ist nach gerichtlicher Bewertung grundsätzlich realisierbar.
Genau deshalb wirkt die aktuelle Senatsantwort für viele Beobachter widersprüchlich. Denn obwohl die Ausgangslage sich durch die Urteile erheblich verändert hat, verweist der Senat weiterhin im Wesentlichen auf begrenzte Eingriffsmöglichkeiten.
Eine klar erkennbare Neubewertung möglicher Handlungsmöglichkeiten lässt sich aus der Antwort bislang nicht ableiten. Das wirft zwangsläufig die Frage auf:
Wurden die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen überhaupt ausreichend berücksichtigt?
Der Prüfvermerk: Es gibt offenbar eine interne Bewertung – aber niemand erklärt sie
Besonders bemerkenswert ist ein Punkt, der bislang nur indirekt bekannt war: Erstmals wird offiziell bestätigt, dass ein interner Prüfvermerk des Stadtplanungsamts zu den rechtlichen Handlungsmöglichkeiten existiert.
Genau auf diese interne Bewertung stützen sich Verwaltung und Politik offenbar, wenn erklärt wird, weitergehende Maßnahmen seien rechtlich kaum möglich. Doch gleichzeitig bleiben entscheidende Fragen offen.
Bis heute ist unklar:
- Wurden die rechtskräftigen Urteile ausdrücklich berücksichtigt?
- Welche bauordnungsrechtlichen Instrumente wurden konkret geprüft?
- Welche bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten wurden geprüft?
- Wurde ein mögliches Baugebot nach § 176 BauGB vertieft bewertet?
- Existiert überhaupt eine eigenständige schriftliche Prüfung des Rechtsamts?
Kurz gesagt:
Es gibt einen Prüfvermerk – aber niemand erklärt öffentlich, wie diese Prüfung tatsächlich ausgesehen hat.
Die vollständige Senatsantwort mit der Bestätigung des internen Prüfvermerks finden Sie hier: Schriftliche-Anfrage-Steglitzer-Kreisel-Adler-Group-Rückkauf-Prüfvermerk-2026.pdf
Gerade bei einem Projekt dieser Größenordnung dürfte genau das künftig politisch problematisch werden. Denn wenn sich Verwaltung und Politik auf interne rechtliche Bewertungen berufen, stellt sich zwangsläufig die Frage, auf welcher Grundlage diese Einschätzungen beruhen.
Insbesondere dann, wenn gleichzeitig jahrelanger Stillstand herrscht, Wohnungen nicht fertiggestellt werden und Gerichte die grundsätzliche Durchführbarkeit bestätigt haben.
Wann wird aus einem privaten Bauproblem ein Fall staatlicher Verantwortung?
Lange wurde der Steglitzer Kreisel überwiegend als privatrechtlicher Konflikt zwischen Käufern und Bauträger betrachtet. Doch diese Einordnung greift inzwischen möglicherweise zu kurz. Denn spätestens seit den rechtskräftigen Urteilen stellt sich zunehmend die Frage:
Wann beginnt aus einem privaten Baukonflikt ein Fall staatlicher Verantwortung zu werden?
Schließlich geht es inzwischen um:
- über 300 zugesagte Wohnungen,
- jahrelangen Baustillstand,
- eine sichtbar verfallende Großbaustelle mitten in Steglitz,
- fortbestehende vertragliche Verpflichtungen,
- und gleichzeitig die Ankündigung der Adler Group Anfang 2026, die Wohnungen nicht mehr fertigstellen zu wollen.
Für viele Betroffene entsteht daher zunehmend der Eindruck:
Es geht längst nicht mehr nur um einen Streit zwischen Käufer und Bauträger – sondern auch um die Frage, wie Politik und Verwaltung mit einem sichtbar scheiternden Großprojekt umgehen.
Warum mögliche Schadenersatzansprüche gegen das Land Berlin plötzlich realistischer wirken
Die aktuelle Senatsantwort macht mögliche Schadenersatzansprüche gegen das Land Berlin keineswegs automatisch erfolgreich.
Aber sie verändert die Diskussion. Denn bislang lautete die zentrale Gegenposition häufig:
„Der Staat kann private Bauprojekte nicht einfach übernehmen oder Bauträger zum Bauen zwingen.“
So einfach ist die juristische Frage jedoch möglicherweise nicht mehr.
Denn der eigentliche Vorwurf würde sich nicht darauf richten, dass das Land Berlin den Steglitzer Kreisel selbst hätte fertigstellen müssen. Juristisch deutlich interessanter ist vielmehr eine andere Frage:
Haben Bezirksamt und Senat ihre Handlungsmöglichkeiten nach den rechtskräftigen Urteilen ausreichend neu, vertieft und nachvollziehbar geprüft?
Genau hier könnte künftig die eigentliche juristische Brisanz liegen. Denn wenn Gerichte verbindlich feststellen, dass die Fertigstellung grundsätzlich möglich bleibt, verändert das zwangsläufig die Ausgangslage.
Spätestens dann stellt sich die Frage, ob Behörden ihre bisherige Einschätzung schlicht fortschreiben dürfen – oder ob eine neue, vertiefte Bewertung erforderlich gewesen wäre.
Warum die rechtskräftigen Urteile die Ausgangslage verändert haben könnten
Die gerichtlichen Entscheidungen sind deshalb so bedeutsam, weil sie ein zentrales Gegenargument erheblich schwächen. Denn lange konnte argumentiert werden:
„Das Projekt ist faktisch oder wirtschaftlich nicht umsetzbar.“
Genau diese Annahme wurde durch die bisherigen Urteile zumindest erheblich relativiert.
Nach den gerichtlichen Feststellungen liegt weder eine rechtliche noch tatsächliche Unmöglichkeit vor. Damit stellt sich zwangsläufig die Frage:
Hätte diese neue Rechtslage zu einer Neubewertung möglicher Instrumente führen müssen?
Zum Beispiel:
- bauordnungsrechtliche Maßnahmen,
- bauplanungsrechtliche Instrumente,
- ein mögliches Baugebot nach § 176 BauGB,
- stärkere Koordination zwischen Bezirk und Senat,
- oder andere Formen staatlicher Einflussnahme.
Ob solche Maßnahmen rechtlich erfolgreich gewesen wären, ist eine andere Frage. Doch genau darin liegt die Kritik:
Nicht zwingend das Ergebnis der Prüfung steht im Fokus – sondern die Frage, ob überhaupt ausreichend neu geprüft wurde.
Amtshaftung: Wann kann der Staat grundsätzlich haften?
In diesem Zusammenhang fällt immer häufiger der Begriff Amtshaftung.
Die rechtliche Grundlage hierfür ergibt sich aus: § 839 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit Art. 34 Grundgesetz (GG).
Vereinfacht gesagt geht es um die Frage:
Kann der Staat haften, wenn Behörden ihre Pflichten verletzen und dadurch Bürgern ein Schaden entsteht?
Die Hürden hierfür sind hoch. Gerichte prüfen dabei regelmäßig unter anderem:
- Bestand überhaupt eine konkrete Amtspflicht?
- Diente diese Pflicht auch dem Schutz bestimmter Personen?
- Wurde schuldhaft gehandelt?
- Ist ein konkreter Schaden entstanden?
- War dieser Schaden vermeidbar?
Gerade bei Großprojekten sind solche Verfahren kompliziert. Dennoch gewinnt die Diskussion an Dynamik.
Denn die aktuelle Senatsantwort könnte den Eindruck verstärken, dass trotz veränderter Rechtslage und jahrelanger Eskalation keine erkennbare Neubewertung erfolgt ist.
Genau dieser Punkt könnte künftig eine entscheidende Rolle spielen.
Wer könnte betroffen sein?
Sollten sich mögliche Schadenersatzansprüche gegen das Land Berlin weiter konkretisieren, könnten grundsätzlich verschiedene Gruppen betroffen sein.
1. Käufer mit weiterhin bestehenden Verträgen
Wohnungskäufer, deren Verträge fortbestehen, warten seit Jahren auf die Fertigstellung. Mögliche Schäden könnten unter anderem sein:
- zusätzliche Mietkosten,
- Finanzierungskosten,
- entgangene Nutzungsmöglichkeiten,
- Wertverluste,
- zusätzliche Rechtsverfolgungskosten.
Besonders relevant dürfte dabei die Frage werden:
Hätte eine frühere oder konsequentere behördliche Neubewertung Schäden möglicherweise begrenzen können?
2. Käufer, die bereits zurückgetreten sind
Auch Käufer, die ihre Verträge inzwischen beendet haben, könnten betroffen sein. Denn selbst ein Rücktritt schließt wirtschaftliche Schäden nicht automatisch aus.
Sollte sich herausstellen, dass Behörden Handlungsmöglichkeiten unzureichend bewertet haben, könnten sich auch hier neue Fragen ergeben.
3. Gewerbetreibende im Umfeld
Auch Gewerbetreibende rund um den Steglitzer Kreisel beobachten die Entwicklung zunehmend kritisch. Denn der jahrelange Baustellenzustand betrifft nicht nur Käufer.
Leerstand, fehlende Entwicklungsperspektiven und die anhaltende Unsicherheit können sich wirtschaftlich auf das direkte Umfeld auswirken.
Ob daraus konkrete Ansprüche entstehen, wäre allerdings stets im Einzelfall zu prüfen.
Warum der Steglitzer Kreisel inzwischen zum Symbolfall geworden ist
Der Steglitzer Kreisel ist längst mehr als nur ein schwieriges Immobilienprojekt. Für viele Berliner ist der Turm inzwischen zum Symbol geworden:
Ein sichtbares Beispiel dafür, wie Politik, Verwaltung und große Immobilienkonzerne sich am Ende oft gegenseitig den Ball zuspielen – während vor Ort jahrelang kaum etwas passiert.
Mitten im Zentrum von Steglitz steht seit Jahren eine weithin sichtbare Großbaustelle.
Mehr als 300 Wohnungen wurden angekündigt.
Käufer warten seit Jahren.
Gerichte haben entschieden.
Der Bauträger erklärte gegenüber Käufern offen, Wohnungen nicht mehr fertigstellen zu wollen.
Und dennoch entsteht bislang der Eindruck:
Es wird vor allem verwaltet – aber kaum sichtbar neu gehandelt.
Genau deshalb könnte die aktuelle Senatsantwort politisch problematisch werden.
Denn zunehmend stellt sich nicht mehr nur die Frage:
„Wann wird gebaut?“
Sondern vielmehr:
„Warum passiert trotz allem weiterhin so wenig?“
Fazit: Die Senatsantwort beantwortet viele Fragen nicht – sie wirft neue auf
Die aktuelle Senatsantwort zum Steglitzer Kreisel wirkt auf den ersten Blick wie eine typische Verwaltungsantwort.
Bei genauerem Hinsehen könnte sie jedoch politisch und juristisch deutlich relevanter werden, als es zunächst erscheint.
Denn erstmals treten mehrere Entwicklungen gleichzeitig sichtbar hervor:
- rechtskräftige Urteile, die die grundsätzliche Durchführbarkeit des Projekts bestätigen,
- eine offen erklärte Nichtfertigstellungsabsicht der Adler Group,
- ein weiterhin sichtbarer Baustillstand mitten in Steglitz,
- widersprüchliche Aussagen zum möglichen Rückkauf des Projekts,
- und erstmals die offizielle Bestätigung, dass intern ein Prüfvermerk zu möglichen Handlungsmöglichkeiten existiert.
Gleichzeitig bleiben entscheidende Fragen offen.
- Wurde die neue Rechtslage nach den Urteilen überhaupt neu bewertet?
- Welche konkreten Instrumente wurden tatsächlich geprüft?
- Warum bleibt die behördliche Grundlage faktisch unter Verschluss?
Und vor allem:
Reicht der Hinweis auf „begrenzte Handlungsmöglichkeiten“ noch aus, wenn Gerichte die grundsätzliche Realisierbarkeit des Projekts bestätigt haben?
Für viele Betroffene dürfte genau hier der eigentliche Kern liegen.
Denn der Eindruck verfestigt sich zunehmend, dass es längst nicht mehr nur um einen Konflikt zwischen Bauträger und Käufern geht.
Vielmehr steht inzwischen auch die Frage im Raum, ob Politik und Verwaltung ihrer Verantwortung bei einem sichtbar scheiternden Großprojekt ausreichend nachgekommen sind.
Gerade vor dem Hintergrund möglicher Schadenersatzansprüche gegen das Land Berlin könnte die aktuelle Senatsantwort deshalb noch eine deutlich größere Rolle spielen, als derzeit öffentlich sichtbar ist.
Häufige Fragen zum Steglitzer Kreisel, der Senatsantwort und möglichen Schadenersatzansprüchen
1. Warum ist die aktuelle Senatsantwort zum Steglitzer Kreisel so brisant?
Die Antwort enthält mehrere offene Fragen und Widersprüche. Besonders relevant erscheint, dass trotz rechtskräftiger Urteile weiterhin vor allem auf begrenzte Handlungsmöglichkeiten verwiesen wird. Gleichzeitig wurde erstmals bestätigt, dass ein interner Prüfvermerk des Stadtplanungsamts existiert.
2. Hat der Berliner Senat einen Rückkauf des Steglitzer Kreisels geprüft oder nicht?
Hier besteht ein auffälliger Widerspruch. Noch mit E-Mail vom 19.11.2025 wurde erklärt, dass ein möglicher Erwerb bzw. Rückerwerb des Steglitzer Kreisels geprüft werde und hierzu Gespräche liefen. In der aktuellen Senatsantwort heißt es dagegen, dies sei „zu keinem Zeitpunkt diskutiert oder geprüft“ worden.
3. Können Käufer oder Gewerbetreibende Schadenersatz gegen das Land Berlin verlangen?
Grundsätzlich sind Schadenersatzansprüche gegen den Staat denkbar, allerdings juristisch anspruchsvoll. Entscheidend wäre insbesondere, ob Behörden ihre Handlungsmöglichkeiten ausreichend geprüft haben und ob mögliche Pflichtverletzungen konkrete wirtschaftliche Schäden verursacht haben.
4. Welche Rolle spielen die Gerichtsurteile gegen die Adler Group?
Die Urteile sind deshalb bedeutsam, weil sie die grundsätzliche Durchführbarkeit des Projekts bestätigen. Dadurch könnte sich auch die Bewertung behördlicher Handlungsmöglichkeiten verändert haben.
5. Was hat es mit dem internen Prüfvermerk des Stadtplanungsamts auf sich?
Nach aktueller Senatsantwort existiert ein interner Prüfvermerk zu möglichen rechtlichen Handlungsmöglichkeiten rund um den Steglitzer Kreisel. Bislang bleibt jedoch offen, welche Instrumente konkret geprüft wurden, ob die Gerichtsurteile ausdrücklich berücksichtigt wurden und worauf die behördliche Bewertung tatsächlich beruht. Die aktuelle Senatsantwort können Sie hier vollständig lesen: Schriftliche-Anfrage-Steglitzer-Kreisel-Adler-Group-Rückkauf-Prüfvermerk-2026.pdf
